O é P/VP é indicado principalmente para fundos da categoria de tijolo. O que está por trás deste múltiplo é entender quanto você está pagando por uma cota em relação ao valor patrimonial dessa mesma cota. A relação teórica entre o preço de mercado da cota e o valor patrimonial da cota é que eles devem andar juntos e acabar se equalizando em termos de valores no longo prazo.
O P/VP pode ser calculado de duas formas, tanto usando valores totais do fundo, como também usando os valores de cada cota emitida pelo o fundo. O cálculo do P/VP é bastante intuitivo:
A tendência é que o preço divido pelo valor patrimonial resulte no valor de um, dado que os dois tendem a se igualar no longo prazo. Valores de P/VP inferiores a um são um indício de potencial de valorização da cota (upside). Valores de P/VP superiores a um são um indício de desvalorização (downside).
Porém, esta relação apresenta certos problemas e por isso não deve ser usado de forma isolada.
O Inter Dica destaca dois principais problemas para este indicador:
Primeiramente apontamos que o patrimônio líquido do fundo depende de uma avaliação patrimonial do FII, que é feita somente uma vez por ano por um auditor externo. Essa avaliação, além de não ser realizada de forma periódica, pode também ser superestimada como também subavaliado pelo auditor dependendo das premissas usadas para a avaliação. Isto pode distorcer claramente o patrimônio líquido e consequentemente invalidar o indicador Preço/Valor Patrimonial (P/VP).
Outro problema recorrente deste indicador é que a cotação do mercado depende não somente do valor patrimonial, mas também da expectativa de outras variáveis de mercado (vacância, inadimplência, localização dos imóveis, diversificação dos ativos, qualidade dos imóveis, expectativas para o setor, preço do aluguel/m2, etc).
Se a perspectiva de um fundo for ruim na visão do mercado, a cota devera ser negociada provavelmente abaixo do valor patrimonial, devido por exemplo a alta vacância de um fundo. Logo, a relação entre P/VP deverá ser provavelmente inferior a um e não pode ser traduzido em um potencial de valorização da cota. Por outro lado, se a perspectiva sobre um fundo for boa, devido por exemplo a um setor com bom potencial de crescimento, a relação entre P/VP deverá ser provavelmente superior a um e não sinaliza um potencial de desvalorização da cota.
Voltamos então a ressaltar que este indicador não deve ser usado como referencial absoluto, dado que sua interpretação de forma isolada pode levar a várias alocações inadequadas. Portanto sua análise, deve sempre ser complementada com outros indicadores.
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