O que é follow-on de um FII?

Quando um Fundo Imobiliário (FII) faz sua primeira oferta pública de cotas, essa oferta recebe o nome de IPO (Oferta Pública Inicial). Se o Fundo já fez um IPO e precisa de uma nova emissão para obter novos recursos, essa nova oferta é chamada de follow-on. Apesar de colocar à disposição do mercado novas cotas, no follow-on, os detentores da primeira emissão possuem direito de preferência, ou seja, os atuais cotistas podem aumentar sua participação na mesma proporção de suas cotas e somente as sobras são ofertadas para o restante do público.

Como um follow-on pode ser estruturado?

Fácil, por meio de uma oferta primária, na qual o Fundo é responsável por lançar novas cotas no mercado por um determinado valor, aumentando seu patrimônio líquido e base de acionistas e captando recursos direto para seu caixa. A emissão tem o intuito de captar recursos para: adquirir novos ativos - aumentando o portfólio do fundo, suportar às necessidades de caixa ou até mesmo aumentar participação nos ativos que o fundo já possui. Uma das consequências de uma nova emissão é o aumento de liquidez do Fundo com redução de risco para o investidor.

Uma outra características particular de um follow-on de FII é a determinação do valor da cota antes da oferta. E, juntamente com a estimativa do gestor sobre o retorno dos novos ativos a serem adquiridos, o investidor consegue saber o dividend yield esperado considerando a expansão do fundo.

As vantagens de se investir em follow-on de FII incluem um aumento na liquidez, a isenção de IR nos dividendos para PFs, menor volatilidade, acesso a empreendimentos imobiliários de qualidade e grande porte, diversificação de carteira mesmo com pouco recurso, rentabilidade líquida superior ao investimento imobiliário direto, proteção contra inflação no longo prazo, fracionamento (o investidor pode vender apenas uma parcela do investimento, ao contrário do imóvel físico), facilidade e comodidade para investir (sem corretor, sem taxas e demais burocracias que envolvem a compra e gestão de um imóvel). A adesão é opcional, mas o cotista pode ser diluído, caso não seja efetuado aporte financeiro. Por outro lado, o investidor pode já ter uma carteira balanceada e o aumento na participação de um fundo pode não ser interessante no momento da oferta.

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