No setor de real estate, um indicador bastante utilizado para a mensuração do lucro operacional dos ativos é o Funds from Operations (FFO) - ou fundos das operações em tradução direta -, uma vez que ele possui diversas funções dentro do segmento, tais como análise do desempenho operacional de ativos, servir como estimativa de fluxo de caixa para mensuração de valor intrínseco, bem como compõem múltiplos para análise relativa.

De forma geral, o indicador é obtido inicialmente por meio do lucro líquido auferido no exercício analisado, acrescido das despesas com depreciação amortização em conjunto com os impostos diferidos contabilmente reconhecidos.

Além disso, o indicador deduz qualquer ganho ou perda decorrente da venda de ativos, o que aumenta sua calibragem em termos de recorrência. Dessa forma, o FFO é obtido por meio do seguinte cálculo:

FFO = Lucro Líquido + Depreciação e Amortização + Impostos Diferidos - Ganho/Perda na venda de imóveis

Apesar de também desconsiderar os efeitos contábeis da depreciação, o FFO se diferencia do EBITDA ao ter seu desempenho deduzido de despesas financeiras, bem como neutraliza os efeitos contábeis dos impostos diferidos e impacto não recorrente da venda de imóveis no resultado.

Dessa forma, o FFO se caracteriza por ser uma estimativa do ‘lucro caixa’ que leva em consideração a alavancagem, algo importante para um segmento de capital intensivo como o de properties.

Para um maior refino na análise do fluxo de caixa, o indicador também tem sua versão ajustada conforme o cálculo abaixo:

FFO Ajustado = FFO - Aluguéis não caixa - CAPEX recorrente de manutenção

Sua forma ajustada é frequentemente utilizada para o valuation de fundos imobiliários ou um monoativo, ou seja, tem-se ele como instrumento para estimativa dos fluxos de caixa futuros do veículo que, em seguida, são trazidos a valor presente para o cálculo do seu valor justo.

Além disso, o indicador é comumente utilizado para análise relativa por meio do múltiplo Preço/FFO, onde é possível constatar comparativamente com semelhantes se o ativo/veículo se encontra bem precificado ou não.

Dessa forma, o FFO atua como um importante instrumento para avaliar o desempenho de um fundo imobiliário, ativo ou companhia atuante no real estate, bem como estimativa do seu preço justo por cota/ação.

Achou interessante essa dica?

Então fique ligado para as próximas!