Em dia de liquidez reduzida por conta do feriado nos EUA, as atenções do investidor local ficaram voltadas para o IBC-BR que trouxe queda de 0,7% em dezembro e para o Boletim Focus, que trouxe mais um aumento na inflação e redução nas expectativas do PIB. Apesar disso, o Ibovespa seguiu em toada positiva, ainda na esteira do pregão de sexta-feira, onde o mercado reagiu à pesquisa Datafolha trazendo queda na popularidade do presidente Lula, o que fez o mercado seguir especulando sobre o cenário eleitoral de 2026.

A terça-feira continua em uma toada positiva, mas investidores ficam atentos à negociações entre EUA e Rússia na Arábia Saudita para discutir a guerra na Ucrânia. No cenário local, a temporada de resultados vai seguindo o ritmo e traz essa semana balanços da Vale e Banco do Brasil. Hoje o mercado digere resultados do Banco BMG, BB Seguridade e Neoenergia.

O mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) no Brasil atravessa um momento desafiador, mas que pode esconder oportunidades para investidores atentos. Com muitos FIIs negociados abaixo do seu Valor Patrimonial (VP), essa situação apresenta um cenário que merece uma análise cuidadosa, considerando tanto os desafios atuais quanto os potenciais pontos de entrada estratégicos para investimentos de longo prazo.

Antes de analisar o cenário atual, é importante entender dois conceitos essenciais para avaliar os FIIs:

Valor Patrimonial (VP): Representa o valor contábil dos ativos do fundo. Basicamente, é o valor que o fundo teria se liquidasse todos os seus imóveis e pagasse suas obrigações, calculado periodicamente com base em avaliações e preços de mercado.

Valor de Mercado: É o preço pelo qual as cotas do fundo são negociadas na bolsa, definido pela oferta e demanda dos investidores.

Preço/Valor Patrimonial

Quando o Preço sobre o Valor Patrimonial (P/VP) está abaixo de 1, os investidores pagam menos por um fundo do que seu valor em ativos líquidos, o que pode ser uma oportunidade ou um alerta. Historicamente, o mercado brasileiro de FIIs manteve uma média de P/VP próxima ou acima de 1. Nos últimos 10 anos, essa média foi de 0,94, subindo para 0,99 nos últimos 5 anos, sugerindo uma valorização gradual. Atualmente, muitos FIIs negociam abaixo dessas médias históricas devido a desafios macroeconômicos, como o aumento das taxas de juros. Esse cenário pode oferecer oportunidades para investidores de longo prazo, mas exige uma análise cuidadosa dos fundamentos de cada fundo e das perspectivas macroeconômicas.

• Momento atual do Mercado: O Índice de Fundos de Investimento Imobiliário (IFIX), que acompanha o desempenho dos principais FIIs da B3, mostra que grande parte dos fundos imobiliários está negociando abaixo de 1x P/VP. Essa queda nos preços dos FIIs está principalmente relacionada ao aumento significativo das taxas de juros nos últimos anos e ao ambiente macroeconômico desafiador, especialmente no que diz respeito às incertezas fiscais. Esses fatores têm levado os investidores a reavaliar o risco-retorno desses ativos em comparação com investimentos de renda fixa.
• O setor imobiliário: O mercado imobiliário segue em recuperação, impulsionado pelo retorno ao trabalho presencial. Dados da KPMG indicam que apenas 3,6% das empresas mantêm o trabalho remoto, onde a maioria da foco ao presencial íntegro e ao híbrido, tendência que impulsiona a demanda por espaços corporativos. O setor logístico segue aquecido, registrando menor vacância da década e alta de 5% nos preços de locação. Com a Selic ainda elevada, FIIs enfrentam desafios, mas setores sólidos e estratégicos como corporativo e logístico mostram fundamentos estruturados e crescente interesse dos investidores.

Alta da Taxa de Juros (Selic):A relação entre a taxa de juros e os FIIs é clara, quando a Selic sobe, os preços das cotas tendem a cair. Isso acontece porque a renda fixa se torna mais atrativa, reduzindo o apetite dos investidores por ativos com mais risco. Atualmente, com a Selic em 13,25%, o Inter prevê aumentos até o fim do ciclo em 2025 chegando a 14,75%, como mostrou nossa economista-chefe em sua análise da última reunião do Copom, o que reflete as incertezas econômicas e o crescimento do déficit público. Sendo assim os FIIs ainda podem passar por um momento de ajuste de apetite dos investidores.

Dividend Yield e a concorrência dos juros: Apesar do cenário de juros elevados, os fluxos de pagamento de dividendos dos FIIs seguem seu rumo normal. Apesar de na média os yieldsestarem abaixo da Selic, vale ressaltar que o rendimento é isento de Imposto de Renda, o que mantém uma boa atratividade dos FIIs.

E o que isso significa para o mercado de FIIs?

Os FIIs apresentam um diferencial importante: a perspectiva de valorização das cotas no longo prazo somado a uma distribuição garantida de 95% dos resultados semestrais aos cotistas, o que mostra que apesar de uma perspectiva de cenário de juros altos no curto prazo, os FIIs podem se beneficiar de uma possível estabilização futura da economia, tornando suas distribuições mais competitivas à medida que os juros encontrem um novo equilíbrio.

Como navegar nesse mercado?

Dado o atual cenário, algumas estratégias podem ser interessantes, como o foco em FIIs de qualidade, onde fundos com bons ativos e gestão sólida tendem a se recuperar mais rápido, além de buscar a diversificação entre setores, não colocando tudo em um único segmento, e como tudo no mercado de fundos imobiliários, manter o foco no longo prazo, quem investe com visão de dividendos e valorização futura pode colher bons frutos.

Bons investimentos!