• Preços de aluguéis e vendas residenciais seguem em alta no Brasil;
• Demanda aquecida sustenta boas perspectivas para construção, mas encontra limites com evolução do mercado de crédito imobiliário, além de alimentar pressões inflacionárias com mão de obra;
• Minha Casa Minha Vida segue sendo o destaque no setor e demanda cada vez mais recursos;
• IFIX está próximo da máxima histórica, mas crescimento foi freado com a recente abertura da curva de juros;
• Nos EUA o mercado imobiliário se estabiliza e acompanha a incerteza referente aos juros.

O índice FipeZap cresceu 0,66% para os preços de venda residencial em abril, a maior variação mensal desde agosto de 2014. Curitiba foi a capital com maior alta no mês (2,18%), enquanto Porto Alegre foi a única que apresentou queda (-0,11%). Os imóveis de 3 dormitórios tiveram destaque de alta de 0,77%. Em 12 meses o índice subiu 5,76%, acima da inflação medida pelo IPCA (3,69%), IGP-M (-3,04%) e INCC (3,48% em abril). O IGMI-R variou 0,96% em abril, perdendo força em relação a março mas acelerando nos últimos 12 meses, com crescimento de 10,83%. O preço médio de venda dos imóveis comerciais segue estável em R$ 8,4 mil, enquanto o dos imóveis residenciais avançou para R$ 8,9 mil.

Para os aluguéis, o índice FipeZap variou 1,38% em abril e 14,84% nos últimos 12 meses. O crescimento foi disseminado entre todas as capitais brasileiras, com maiores altas vindo de Fortaleza, Brasília e Florianópolis.

Os imóveis com 4 ou mais dormitórios continuam a ser o destaque de crescimento (2,23%), assim como foram os que tiveram maior alta no preço médio, que aumentou 1,38% para os imóveis residenciais em abril e 0,63% para os imóveis comerciais em março.

O IVAR mostrou avanço de 1,40% em abril e uma variação anual de 9,16% nos preços dos aluguéis residenciais, mostrando tendência de crescimento. Rio de Janeiro e Porto Alegre foram as cidades com alta no mês enquanto Belo Horizonte e São Paulo apresentaram queda.

Já os dados do QuintoAndar registram alta para Belo Horizonte, Curitiba, Rio de Janeiro, Porto Alegre e São Paulo, ainda que desacelerando frente a março, e queda em Brasília.

O INCC-M registrou aumento de 0,59% nos custos da construção no mês de maio, terceira alta consecutiva, acumulando alta de 3,68% em 12 meses. Apesar da aceleração nos últimos meses, o índice se encontra no menor patamar nos últimos 14 anos e mostra tendência de estabilização. A pressão altista está vindo dos custos com mão de obra que nesse mês cresceram 1,05%, forte avanço comparado a abril (0,74%), enquanto materiais, equipamentos e serviços variaram 0,27%, aceleração mais branda. O Sinapi teve uma variação de 0,41% em abril (2,51% em 12 meses) e os custos de mão de obra também foram destaque de alta (0,83%), enquanto o componente de materiais mostrou leve desaceleração.

A alta observada com a mão de obra foi provocada pelos reajustes espontâneos e os dissídios da construção civil, que em 2024 foram de 4,5% para os salários de até R$7.376,26 e uma parcela fixa de R$331,93 para os salários acima. A dificuldade relatada por empreiteiros de encontrar profissionais qualificados e a desoneração da folha de pagamentos são outros possíveis contribuintes para esse aumento. Apesar disso, o setor de construção segue forte na geração de empregos, com 16,8% de crescimento no trimestre frente ao primeiro trimestre do ano passado, segundo dados do Caged.

A perspectiva para a construção continua positiva, sustentada pela recuperação de demanda nos próximos meses. No entanto, as novas expectativas da taxa de juros tornam-se um empecilho para o desempenho do crédito, que já vinha sendo uma preocupação, o que se agrava também com a magnitude dos gastos do governo. A taxa de juros de crédito imobiliário para PF subiu para 9,31% em abril e há uma expectativa de piora devido ao aperto monetário.

O total de novos imóveis comercializados no primeiro trimestre de 2024 foi de mais de 81 mil unidades, com mais de 330 mil unidades vendidas nos últimos 12 meses. O resultado comparado ao último trimestre do ano passado recuou 4,2%, mas devido à base de comparação alta referente ao último trimestre do ano, normalmente a época com maior número de vendas. Já comparado ao mesmo período de 2023 houve um crescimento de 6% nas vendas. Os empreendimentos do Minha Casa Minha Vida representaram 39% desse volume e tiveram crescimento de 21,3% no comparativo 1T 2024 x 1T 2023, impulsionando as vendas em geral.

Os lançamentos apresentaram queda, o que permitiu uma redução dos estoques. Houve recuo de 39,1% no total comparado ao trimestre imediatamente anterior, com queda expressiva de 40,2% para o MCMV. Já analisando em relação ao primeiro trimestre de 2023, a variação foi de -9,6%, enquanto o MCMV registrou crescimento de 24,7%. Essa queda nos lançamentos está em parte relacionada à burocracia excessiva referente aos licenciamentos. A oferta total reduziu 8,6% no primeiro trimestre comparado ao trimestre findo em dezembro, e a redução foi ainda maior se comparado ao primeiro trimestre do ano passado (-12,2%). Para o MCVM a queda foi de 9,4% no comparativo com o trimestre anterior, mas apresentou estabilidade referente ao 1T23. A oferta dos empreendimentos para esse segmento representa 29% do total, uma menor participação comparado aos 39% de 2022. Essa normalização dos estoques abre espaço para um crescimento de lançamento do MCMV sem riscos de gerar excesso de oferta.

No atual ritmo de demanda, a oferta disponível se esgotaria em 7,8 meses, ante os 9 meses do trimestre anterior, estando abaixo da média dos últimos 9 trimestres (8,2 meses). Menor oferta combinada com demanda aquecida devem manter os preços elevados, o que também gera maior demanda por subsídios combinados com o governo federal e os governos municipais para garantir o acesso à moradia às populações mais carentes, que mais sofrem com o déficit habitacional.

O financiamento com recursos da poupança tem perdido força no mercado e obteve queda de 16,3% em unidades financiadas no primeiro quadrimestre desse ano comparado ao mesmo período de 2023. Ainda assim, houve um aumento de 13,2% de unidades financiadas para aquisição e 42,6% para construção no período de abril contra março. Em termos monetários, esse aumento foi de 14,8% para as unidades em aquisição e 43,1% paras as unidades em construção, já descontado da inflação.

O financiamento ao Minha Casa Minha Vida obteve crescimento de 104,9% no acumulado de fevereiro a abril desse ano comparado ao mesmo período do ano anterior, totalizando R$ 41,8 bilhões. O contínuo avanço das contratações do MCMV eleva os desafios para o crédito habitacional, exigindo cada vez mais recursos do FGTS, que tem contratado para todo o ano de 2024 um valor de R$ 106 bilhões, o que não deve ser suficiente dado o ritmo de crescimento observado.

Algumas providências estão sendo discutidas, como a redução do percentual de depósito compulsório, investimentos em fundos de pensão e o desenvolvimento do mercado secundário, que tem um grande potencial e está sendo estimulado pelo governo com o programa Acredita lançado em abril. Além disso, o mercado de capitais tem tido papel importante, se destacando entre as modalidades de financiamento para o setor imobiliário. Tais recursos têm a capacidade de atender inclusive as famílias de média renda, que não conseguem acesso ao MCVM. Com o novo rumo da política monetária que irá manter os juros em patamares mais restritivos por mais tempo que o antevisto no início do ano, a busca por novas soluções ao ampliamento do crédito se torna ainda mais crítica.

Ademais, a tragédia ocorrida no Rio Grande do Sul gerou uma demanda extraordinária para o setor da construção, que será essencial para mitigar os danos sofridos pelas famílias que perderam suas casas, principalmente com a contribuição do programa Minha Casa Minha Vida. O presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) adiantou um avanço nas soluções industriais na construção devido à urgência e gravidade do desafio que será para o estado retomar ao padrão anterior à calamidade, o que deve contribuir para a produtividade do setor e tornar o país mais ágil e eficiente para lidar com esse tipo de tragédia. Por outro lado, a demanda pressionada tende a gerar pressão sobre os custos da construção, o que deve ser considerado cuidadosamente nos planejamentos.

A abertura recente da curva de juros freou o crescimento do mercado de FIIs, que está em sua máxima histórica e vinha se beneficiando do movimento esperado de queda da taxa Selic, cujo curso foi alterado devido a maiores incertezas no mercado externo, risco fiscal e expectativas de inflação desancoradas. O IFIX registrou 3.374 pontos no dia 27 de maio, variando -0,21% no mês e perdeu força nos últimos 12 meses, ainda que com alta de 12,2%.

As construções de casas novas cresceram 5,67% em abril após queda de 16,8% em março. De modo geral, as construções permanecem em um patamar estável desde meados de 2022, com uma média de 1,4 milhão de unidades em construção a cada mês. Já as vendas tiveram queda de 4,7% após alta de 5,4%, com uma média para o mesmo período de 647 mil casas novas vendidas a cada mês.

A expectativa de uma queda de juros no longo prazo acaba sendo um fato promissor para as construções single-family, devido à redução do custo de financiamento de casas, mas a permanência dos juros mais altos por mais tempo beneficia o setor multifamily, cuja oferta encontra-se em expansão. As tendências permanecem estabilizadas acompanhando as incertezas do mercado.

As licenças de construção haviam caído 3% em março e também refletem uma estabilização após recuperação da queda no pós-pandemia em meados de 2022. Do mesmo modo, vendas de casas já existentes sofreram queda no mês de abril (-1,90%), retirando parte do crescimento acima do esperado observado no início do ano.