Os preços dos imóveis residenciais no Brasil apresentaram nova alta em julho, com o nosso indicador composto apontando alta de 1,34% no mês e 10,06% nos últimos 12 meses. Simultaneamente, aluguéis subiram 0,44% no mesmo mês e 10,27% nos últimos 12 meses. A melhora foi difusa entre as regiões metropolitanas, quebrando o padrão de arrefecimento visto no último semestre.

Por outro lado, as perspectivas do setor continuam amenas: apesar do estímulo providenciado pela nova faixa do MCMV auxiliar o poder aquisitivo de imóveis na margem, as taxas de juros da nova faixa mantém-se num patamar relativamente alto. Adicionalmente, as concessões de financiamento imobiliário como um todo continuaram seu ritmo de desaceleração nos dados mais recentes, em parte por conta de restrições de funding que estão em vias de ser mitigadas com o novo modelo de financiamento proposto pelo BC, que propõe flexibilizar a destinação dos recursos da poupança em conjunto com uma participação gradualmente maior de recursos indexados ao IPCA.

Embora o processo de implementação seja longo, entende-se que as alterações irão alterar o mecanismo de transmissão da política monetária no setor, cuja inadimplência das pessoas físicas pode se tornar mais sensível aos ciclos econômicos.

As pessoas jurídicas do segmento imobiliário, por outro lado, já tem sofrido consequências com a alta dos custos de construção e também com a alta dos juros, visto que o financiamento das incorporações ocorre principalmente por meio de captações a taxas de mercado: conforme o Monitor RGF, o número de incorporadoras em recuperação judicial praticamente dobrou desde o 3T24, e mais empresas se encontram em disputas judiciais por atraso nas obras, situação que pode agravar a atividade econômica do setor de construção que registrou queda de 0,2% nos dados do PIB do 2T25.

O INCC apresentou alta de 0,70% em agosto acumulando variação de 7,49% em 12 meses, contra os 4,95% registrados no IPCA-15 e dos 10,06% registrados na média de preços de imóveis. A contribuição veio principalmente da mão de obra que subiu 0,85% no mês, patamar alto porém menor do que o observado no mês anterior. O grupo de materiais também arrefeceu na leitura de agosto, com alta de 0,59% contra 0,86% no mês anterior, e leituras qualitativas indicando menor difusão regional das pressões inflacionárias para os dois grupos de custos.

De todo modo, as pressões de custo advindas do mercado de trabalho seguem sendo um ponto de atenção, tendo em vista a alta taxa de demissões voluntárias, a baixa taxa de desocupação e a expansão robusta dos rendimentos reais em meio a um ambiente cujo crescimento tem sido advindo de menor ociosidade ao invés de melhoras na produtividade.

Desde o último relatório, notamos sinais de reaquecimento nos preços regionais de imóveis embora o mercado ainda esteja beirando a deflação num cenário onde a demanda permanece fraca por conta dos financiamentos menos atrativos e da deterioração do mercado de trabalho, cuja geração de vagas desacelerou significativamente.

Embora um corte de juros do Fed seja amplamente esperado para a reunião de setembro, o avanço das taxas de juros de longo prazo – que balizam os juros das hipotecas – refletem maior preocupação com a situação fiscal dos EUA além de maiores pressões inflacionárias geradas por um banco central complacente. Assim, não existem perspectivas significativas de alívio no segmento imobiliário da economia americana, particularmente no setor de multifamily que registrou outro mês de arrefecimento nos aluguéis, além de uma piora no qualitativo das vacâncias que indicam um mercado menos concorrido para apartamentos.

No lado dos custos, percebemos nova piora para os materiais de construção, embora a deterioração esteja ocorrendo de maneira gradual após a introdução das tarifas, cenário que reflete um ambiente de incerteza acerca da política comercial americana.