Por meio da Medida Provisória (MP) 1.162/23, o governo federal relançou o programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), em substituição ao antigo programa habitacional de mesmo propósito, o Casa Verde Amarela (PCVA). Entre as principais mudanças, o destaque foi retorno da Faixa 1 do Programa, onde, historicamente, se concentra a parcela mais relevante dos subsídios e exige recursos do orçamento federal.
Entre as diretrizes gerais, destacamos o fato de o programa ser direcionado para famílias residentes em áreas urbanas com renda bruta familiar mensal de até R$ 8 mil, ou famílias localizadas em áreas rurais com renda bruta familiar anual de R$ 96 mil. A composição das faixas em função da renda foi divulgada na MP, conforme sumarizado abaixo:
Ainda de acordo com a MP, os recursos do programa serão provenientes das seguintes fontes: i) recursos da união; ii) fundo nacional de habitação de interesse nacional - FNHS; iii) fundo de arrendamento residencial - FAR; iv) fundo de desenvolvimento social - FDS; v) fundo de garantia do tempo se serviço - FGTS e; vi) instrumentos variados de crédito entre União e instituições financeiras.
Dentre as fontes listadas, destacamos o retorno do orçamento da União no fomento do programa. No fim de 2022, houve a estimativa de que até R$ 10 bi do espaço aberto na PEC da transição seria direcionado para os subsídios do novo MCMV, majoritariamente alocados no faixa 1.
Outra informação contida na MP é a possibilidade de exigência, do executor das obras, de apólices de seguro na produção das unidades imobiliárias nova em áreas urbanas, tais como: i) seguro garantia executante do construtor; ii) seguro garantia para término de obras, incluído a infraestrutura não-incidente; iii) seguro garantia pós entrega – manutenção corretiva; iv) seguro responsabilidade civil e material; v) seguro contra danos estruturais; vi) seguro riscos de engenharia e; vii) seguro habitacional de morte e invalidez permanente e danos físicos aos imóveis.
A ideia da medida é justamente mitigar o risco de obras inacabadas e correções estruturais não-realizadas, algo recorrentemente observado desde a criação do programa.
O governo também anunciou, em evento em seu lançamento, que a meta do Novo MCMV é de contratar 2 milhões de moradias até 2026, sendo a metade delas no faixa 1, um número que consideramos relevante. Segundo as estimativas da Secovi-SP, o volume de lançamentos deve ser impactado positivamente com expansão de 5% a 10%.
Somado aos anteriores ajustes realizados dentro do PCVA – como a extensão do prazo de financiamento para 35 – entendemos que o novo programa deve impactar positivamente o setor de construção, em especial às incorporadoras com maior exposição ao segmento de baixa renda, como Tenda e Direcional.
No entanto, várias informações ainda não foram divulgadas, como as taxas subsidiadas a serem praticadas em cada faixa, bem como o orçamento a ser direcionado, em especial no faixa 1 do programa, historicamente mais dependente dos subsídios governamentais. Com isso, apesar do viés positivo, esperamos por mais detalhes do programa para avaliar o impacto material do novo MCMV nas projeções de lançamentos e vendas nas construtoras, em especial no segmento de baixa renda.