Em meio a um cenário macroeconômico ainda turbulento, as construtoras devem reportar novamente número mistos no 2T22. No geral, apesar do prognóstico ser positivo sob o ponto de vista operacional, como volume crescente de lançamentos e demanda majoritariamente resiliente, as construtoras devem registrar no trimestre um pico de deterioração nas margens. 

Como contraponto ao bom giro nas vendas e em reflexo à defasagem do INCC em relação à alta dos custos de construção, as companhias do setor devem incorporar nos resultados do trimestre a pressão de custos observada ao longo do 1S22, à medida que uma maior parcela de projetos menos rentáveis passe pela DRE com avanço das obras.

Apesar da extensão do ciclo monetário contracionista e alta dos custos de construção, a atividade do setor se manteve resiliente ao longo do período. Além disso, o segmento de baixa renda foi beneficiado pelos ajustes recentes do PCVA, que devem permitir o aumento no preço dos imóveis sem queda significativa na demanda. Por outro lado, a conjuntura macroeconômica manteve as ações das construtoras pressionadas ao longo do período, bem como com elevado grau de volatilidade.

Nas prévias operacionais do 2T22, o volume de lançamentos veio ligeiramente acima das nossas projeções. Enquanto o segmento de baixa renda trouxe surpresas mistas nas vendas líquidas, nos demais extratos de renda o desempenho veio majoritariamente em linha.

Com exceção da desaceleração esperada no segmento de média renda, acreditamos que as construtoras deverão apresentar evolução marginal nas receitas líquidas, mesmo ponderadas pelo maior volume de distratos. 

Apesar da estabilidade esperada no resultado de equivalência patrimonial e despesas SG&A nominalmente controladas, projetamos às companhias do setor uma maior deterioração nos custos diretos de construção, o que deve refletir um menor nível de eficiência nas margens operacionais.

O resultado financeiro também deverá espelhar o atual cenário de juros e inflação elevados, com benefício às companhias detentoras de um maior volume de recebíveis e maior deterioração àquelas com maior alavancagem.

Como consequência, esperamos que das companhias apresentem um bottom line deteriorado no comparativo anual, embora algumas empresas devam apresentar evolução de desempenho na margem.

Cerca de 16% acima das nossas projeções, a Cyrela alcançou no 2T22 um VGV de R$ 1.673 mm em lançamentos, números que consideramos robustos. Nas vendas líquidas, a incorporadora apresentou desempenho dentro das nossas projeções, de R$ 1.262 (+6% R/E), valor estável tanto na margem quanto em relação ao ano anterior (+6% t/t e +1% a/a). Mesmo com o maior volume de empreendimentos lançados, a construtora manteve uma velocidade de vendas (VSO) em linha com nossas expectativas (15%), com queda de -1 p.p. ante o trimestre anterior.

Diante da manutenção no ritmo de avanço das obras e de pressão nos custos de construção, esperamos que a Cyrela totalize uma receita líquida de R$ 1.268 mm (+7% t/t e +12% a/a) em conjunto com uma margem bruta de 32%, o que deve lhe conferir um lucro bruto de R$ 399 mm. Dentro das despesas SG&A, esperamos que a companhia mantenha um volume nominalmente estável na margem, comportamento semelhante ao projetado na linha de equivalência patrimonial.

Com isso, a companhia deve manter no trimestre um EBITDA próximo de R$ 225 mm com margem de 18%, desempenho resiliente considerando o atual cenário para indústria. Aliado a um resultado financeiro positivo de R$ 33 mm e R$ 39 de encargos tributários, projetamos à Cyrela um lucro líquido de R$ 184 mm (+18% t/t e -29% a/a).

Com demanda mais sensível a juros, a Eztec realizou no trimestre dois lançamentos que totalizaram um VGV próprio em linha com nossas expectativas, de R$ 414 mm. Prejudicada pelo timing dos lançamentos – que ocorreram no final de jun/22 – a companhia registrou vendas líquidas um pouco abaixo das nossas projeções, de R$ 223 mm (-13% R/E). Como resultado, a empresa apresentou no período uma VSO estima- da em 8% (-1 p.p. R/E), queda de 2 p.p. no t/t e a/a.

Diante da desaceleração nas vendas, esperamos que a Eztec gere no 2T22 uma receita líquida de R$ 242 mm (-16% t/t e a/a). Em virtude da defasagem do INCC – cujos recebíveis dos contratos de venda estão indexados – às altas dos custos de construção absorvidas no trimestre, a construtora deve reportar uma maior deterioração das margens, com destaque para a margem de 37% estimada (-2 p.p. t/t e -9 p.p. a/a) gerando um lucro bruto de R$ 90 mm para o período.

Em meio à estabilidade nominal na linha SG&A e queda marginal de 20% no resultado de equivalência patrimonial, projetamos à Eztec um EBITDA de R$ 52 mm. Devido aos encargos financeiros provenientes da recente emissão de debêntures, esperamos que a companhia tenha uma queda no resultado financeiro líquido para R$ 22 mm, o que deve proporcionar um lucro líquido de R$ 64 mm no trimestre (-39% t/t e -54% a/a).

Concomitante ao aumento do preço médio do imóvel para R$ 201,1 mil, a Tenda acelerou o volume das unidades lançadas, o que lhe conferiu um VGV total de R$ 769 mm em lançamentos (+24% R/E), montante que surpreendeu nossas expectativas e reverteu a postura mais conservadora da construtora do trimestre anterior. Por outro lado, a companhia registrou um desempenho abaixo nas vendas líquidas e estável frente o 1T22, de R$ 558 mm (+17% R/E e -3% t/t). Com isso, a incorporadora encerrou o período com queda na VSO trimestral para 19% (-6 p.p. R/E).

Para o 2T22, esperamos que a Tenda caminhe pouco no seu processo de retorno à rentabilidade, mantendo-se em nível quase estável de deterioração ante o trimestre anterior. Sem grandes quebras no ritmo das obras, projetamos à construtora uma receita líquida de R$ 633 mm no trimestre, concomitante a custos de construção totais de R$ 512 mm, totalizando um resultado de R$ 120 mm, com margem bruta de 19% (+1 p.p. t/t e –8 p.p. a/a).

Com baixo peso da linha de equivalência patrimonial e maior pressão nas despesas SG&A, projetamos à construtora um EBITDA negativo de R$ -21 mm. Em meio à maior deterioração projetada nas despesas financeiras, a Tenda deve encerrar o período com prejuízo líquido de R$ -89 mm (-32% t/t), em contraponto ao lucro líquido de R$ 34 mm alcançado há um ano.

Nas prévias operacionais do 2T22, a Direcional revelou novamente números positivos. Enquanto o volume lançado veio em linha com nossas projeções, com VGV total de R$ 704 mm (-6% R/E) e aceleração de 26% sobre o trimestre anterior, a construtora reportou vendas líquidas sólidas de R$ 674 mm (+33% t/t e 31% a/a), cerca de 21% acima das nossas estimativas. Como resultado, a companhia alcançou no período uma VSO resiliente de 20%, cerca de 4 p.p. superior ao projetado.

Dentro da linha de resultados, esperamos que a Direcional reporte uma aceleração marginal de 8% nas receitas líquidas, alcançando um montante de R$ 496 mm (+18% a/a). Diante da maior pressão nos custos e predominância do segmento de baixa renda nas vendas, esperamos que a companhia apresente maior compressão nas margens, o que deve propiciar à Direcional um lucro bruto de R$ 165 mm condizente com uma margem de 33% (-2 p.p. t/t e -5 p.p. a/a).

Sem impactos não recorrentes esperados no período, esperamos que a Direcional se mantenha eficiente nas despesas SG&A, gerando um EBITDA de R$ 88 mm. Em meio à maior deterioração projetada nas despesas financeiras e encargos tributários em linha com seu histórico, a Direcional deve alcançar no 2T22 um lucro líquido de R$ 25 mm (+31% t/t e -38% a/a), em linha com uma margem líquida de 5%.