No 1T22, a brMalls apresentou nova melhora operacional, conseguindo otimizar custos e despesas. O impacto negativo foi a forte pressão no resultado financeiro. Apesar da melhora dos números operacionais apresentados pela companhia, mantemos a recomendação neutra para BRML3, com preço-alvo de R$ 10/ação para o final de 2022.

No faturamento dos lojistas, a administradora teve um resultado ligeiramente abaixo das estimativas, com o crescimento de 50,7% (-7,3 p.p R/E) em vendas nas mesmas lojas (SSS), totalizando R$ 4.444 mm (-2% R/E e +54% a/a) em vendas totais. Seguindo a tendência de recuperação, a brMalls continuou a retirada de descontos e o repasse da inflação, com o aumento de 53% (-9,2 p.p R/E e +51,5 p.p a/a) nos aluguéis em mesmas lojas (SSR) e um custo de ocupação controlado de 12,8%, abrindo espaço para continuidade nos aumentos de aluguel.

Diante de um custo de ocupação controlado, a administradora entregou o melhor nível de ocupação para este período nos últimos 8 anos, com 97,6%(+0,6 p.p R/E) das lojas ocupadas. No período, a administradora registrou uma inadimplência de 6,2%, sem grandes pressões apesar dos aluguéis dobrados do mês de janeiro.

No 1T22, a receita líquida da companhia foi de R$ 342 mm (-5% R/E),ex-linearidade, sendo a surpresa positiva a receita de estacionamentos – influenciada pela forte retomada do fluxo – e a receita de serviços – impactada pela eficiência dos fees arrecadados em Mídia&Malls e Helloo. Na principal linha da receita, os aluguéis ficaram um pouco abaixo das expectativas, derivado de um SSR abaixo do previsto.

Os custos de operação, por sua vez, vieram um pouco acima do esperado (+8% R/E), com a pressão da linha de demais custos, em decorrência do reajuste dos contratos de concessão e aluguéis devidos pela brMalls para os patamares pré-pandemia. Com isso, o NOI da companhia foi de R$ 313 mm, ex-linearização, com margem de 92,6%.

No 1T22, as despesas com vendas e G&A foram outra surpresa positiva, em virtude de i) uma menor provisão para devedores duvidosos e ii) maior eficiência das despesas de novos negócios, totalizando um EBITDA acima do estimado de R$ 348 mm (+7 % R/E e +71% a/a) com uma margem sólida de 73%(+8 p.p R/E)

Com grande parte da divida atrelada à variação do CDI e da inflação, as despesas financeiras vieram acima das estimativas, totalizando um resultado financeiro negativo de R$ 115 mm (+38 % R/E). Diante da deterioração observada nas despesas financeiras, a companhia entregou um resultado liquido inferior, totalizando R$ 77 mm(-20% R/E e 67% a/a).

Por fim, a companhia apresentou uma saída de caixa no trimestre, principalmente, pelo alto pagamento de juros e empréstimos. Já o FFO, também foi impactado pela deterioração do resultado financeiro, totalizando R$ 96 mm (-3,9 p.p % R/E e -4,4 p.p a/a). Com o resultado apresentado, entendemos que a companhia teve uma melhora positiva nas margens operacionais, porém foi fortemente impactada pela alavancagem e elevação dos juros. Com isso, estimamos os seguintes múltiplos para o final do ano de 2022 i) ROE: 4,0%, ii) P/FFO: 13,9x, iii) Dívida Líquida/ EBITDA: 2,9x e vi) EV/EBITDA: 9,9x.