As perspectivas para o segmento de multifamily ainda são bastante favoráveis, apesar do momento desafiador do setor imobiliário, com as taxas de hipotecas em patamares mais restritivos e os preços dos imóveis residenciais persistentemente elevados.

Logo após a pandemia, em 2021, a tendência de home office levou a um boom no mercado de multifamily e observou-se importante aumento de empreendimentos visando atender a uma demanda crescente, com movimento populacional se afastando dos grandes centros. As vendas de propriedades multifamily chegaram a quase 45% do total de propriedades vendidas nos Estados Unidos, isto em um momento que as taxas de juros próximas a zero também contribuíam para uma rentabilidade acima do observado historicamente.

No entanto, a inflação persistente no pós pandemia fez com que o Fed iniciasse seu ciclo de alta mais agudo das últimas décadas, levando os juros nos Estados Unidos de 0% a 5% em poucos meses, o que fez com que os custos de se financiar um empreendimento imobiliário aumentasse. Além disso, a economia pujante, o mercado de trabalho ainda aquecido, além de contínuas interrupções na cadeia de suprimentos globais, elevaram os custos de construção, limitando parte dos ganhos esperados pelos novos empreendimentos, impactando negativamente as vendas do segmento nos anos seguintes.

Já em 2024, vimos o volume de vendas de imóveis multifamily voltar a subir, aproveitando o início do ciclo de cortes de juros pelo banco central americano, o que trouxe algum impulso pelo lado da oferta.

De acordo com uma pesquisa da Zillow, existe uma escassez de quase 4,5 milhões de imóveis nos Estados Unidos, o que contribui para que os preços atuais continuem elevados. Com isso, investir em imóveis multifamiliares acaba sendo uma solução mais rápida e eficaz para atender uma demanda que segue crescendo. Atualmente, cerca de 30% dos estoques de imóveis nos Estados Unidos são de multifamily, resultado de um salto na construção deste tipo de imóvel no período entre 2009 e 2023. Mas ainda assim, o volume está aquém do necessário para reverter o cenário ainda difícil para quem procura por um novo lar.

Assim, poderemos ver recuperação dos preços dos aluguéis, mantendo o setor atrativo aos olhos dos investidores, em especial os Commercial Real Estate.

Dentre as principais variáveis que influenciam o segmento, vemos um mercado de trabalho ainda robusto, com taxa de desemprego em níveis baixos e renda em patamar favorável. Por outro lado, pela ótica da demanda, a política monetária adotada pelo Fed deve continuar impactando nas taxas de hipoteca, encarecendo os custos de financiamento. Ainda, a menor disponibilidade de imóveis para venda deve continuar contribuindo para a crise de acessibilidade que temos observado nos últimos anos, favorecendo a busca por imóveis alugados.

O cenário atual é tão desafiador para as famílias que desejam comprar um novo imóvel, que só se encontra paralelo na história recente no período pré-crise do subprime. Dentre as semelhanças com o período anterior, as taxas de juros norte-americanas também estavam rondando os 5%, com o Fed lutando contra as pressões inflacionárias remanescentes do ciclo de flexibilização de juros após o estouro da bolha das ponto.com. Além disso, a taxa de desemprego naquele momento estava entre 4,5% e 5%, com mercado de trabalho ainda saudável.

Por outro lado, não vemos a mesma euforia no mercado imobiliário que se via antes da crise do subprime. Diferentemente do cenário atual de oferta limitada, o que vimos nos anos pré-crise financeira estava muito mais relacionado com um apetite maior a risco e crédito hipotecário com garantias duvidosas.

Pelo lado da oferta, 2025 começou com queda no número de novas construções para o setor de multifamily, que em janeiro ficou em 373 mil novas unidades, queda de 13% ante dezembro. Pelo lado da demanda, devemos continuar a observar alta procura por imóveis para alugar, devido à crise de acessibilidade.

Olhando à frente, ainda vemos um cenário mais restrito em termos de novas construções, limitando a disponibilidade de novos imóveis no futuro. Isso em um momento em que as condições de acessibilidade seguem apertadas para as famílias. Essa junção de cenário ainda limitado pelo lado da oferta somado a uma demanda que segue elevada pode resultar em uma alta nos preços dos aluguéis médios quando comparado a 2024, tornando investimentos no setor mais atrativos.