Em meio à volatilidade observada dos mercados globais, o mês de Agosto foi marcado por uma melhora de humor no cenário doméstico. Diante das expectativas de arrefecimento da inflação e sinais de fim do ciclo de perto monetário, a curva de juros registrou um corte de prêmio nos principais vértices da curva. Além disso, dados relativos à atividade reforçaram a expectativa de um PIB mais forte para 2022, puxado principalmente pela retomada de serviços. Diante disso, o mercado de FIIs apresenta um desempenho sólido durante o mês de Agosto, impulsionado pelo rali do segmento de tijolo. Até a terceira semana de Agosto, o IFIX acumula ganhos de 4,1%, bem como com rentabilidade de 4,5% no ano e de 7,8% nos últimos 12 meses. Grande indutor do desempenho do IFIX no mês, os fundos de tijolo apresentam uma alta de 5,5% em 2022. Apesar do impacto da deflação esperado no curto prazo, os fundos de papel seguem com desempenho resiliente e mantêm seu papel de hedge à inflação, com rentabilidade acumulada de 4,1% no ano.

Em conjunto com a melhora operacional registrada pelos ativos de tijolo, com destaque para os reajustes graduais dos aluguéis frente à inflação, o fim do atual ciclo monetário contracionista e discussões sobre a queda da Selic continuarão a contribuir para uma melhor precificação do segmento.

Com isso, diante da observada a recuperação de serviços, sólido retorno da mobilidade e melhora nas expectativas de crescimento do PIB, mantemos nossa tese de que a recuperação dos fundos de tijolo seguirá ocorrendo diante de uma melhor conjuntura macroeconômica. Apesar do baixo potencial de valorização esperado para os fundos de papel, uma vez que se encontram plenamente precificados, sua carteira indexada à inflação e o carrego deverão assegurar um yield resiliente por parte do segmento.

Historicamente, observamos que os FIIs acompanham o desempenho dos títulos do tesouro indexados ao IPCA (medido pelo índice IMAB), ou seja, têm uma remuneração real compatível com o prêmio de risco em relação ao título do tesouro, mais a correção pela inflação. Desde meados de 2020, no entanto, a inflação seguiu ritmo mais acelerado e se deslocou da correção das receitas dos FIIs, principalmente no caso dos fundos de tijolo, que ainda têm alugueis defasados devido à vacância ainda elevada e recuperação ainda em curso dos setores de serviço e varejo.

No entanto, esperamos que a correção gradual dos contratos de locação atenue essa atual defasagem. No longo prazo, esperamos que os FIIs de tijolo também desempenhem papel de proteção contra a inflação, remunerando o investidor com prêmio médio entre 2% e 3% acima da NTN-B e, ainda, com a isenção de IR.

Para o mês de Setembro, optamos pela continuidade da nossa tese e, com isso, pela manutenção dos ativos dentro da nossa carteira recomendada. Apesar da deflação do IPCA projetada no curto prazo, os fundos de papel selecionados seguem como importante instrumento de hedge à inflação e desfrutam de um carrego favorável no longo prazo. Ainda que não apresentem potencial upside, os ativos do segmento seguem estrategicamente importantes em termos de resiliência e equilíbrio para a carteira. Com isso, mantemos nossa exposição ao segmento de crédito com perfil high grade e indexado à inflação. Apesar da recuperação no último mês, o desconto ainda existente nos fundos de tijolo ainda traz oportunidades de ganhos de capital. Tendo como critério a qualidade do portfólio e capacidade de geração de caixa, bem como a recuperação operacional observada nos últimos meses, reiteramos nossa exposição nos segmentos de galpões logísticos, lajes corporativas e shoppings, com maior peso no último devido à solidez apresentada pelo setor no repasse de aluguéis. Dito isso, esperamos que o atual desconto continue sendo atenuado com a melhora das expectativas de inflação no país. Nos FoFs, mantemos nossa exposição no segmento tendo como premissa seu atual posicionamento no segmento de tijolo e duplo desconto devido à marcação a mercado do patrimônio líquido, porém ponderado pelo cenário ainda incerto que pode trazer volatilidade para o segmento.