Fundos passam por nova consolidação em Fevereiro

No mês de março, o IFIX tem variação de -0,2%, acumulando uma rentabilidade de - 2,5% no ano e -2,8% nos últimos 12 meses. O desempenho do IFIX permanece sendo penalizado pela correção observada nos fundos de tijolo, com queda acumulada de - 0,6% em março, enquanto os fundos de papel permanecem com desempenho positivo – alta de 0,7% no mês –, apesar do cenário de juros elevado.

Nos fundos de escritórios, o cenário segue desafiador. Além da defasagem observada no preço dos aluguéis em relação à inflação, os principais papeis ligados ao segmento permanecem com vacância elevada, o que deve retardar a recuperação esperada para o setor, o que justifica o atual desconto observado no preço de tela dos fundos em relação ao seu valor patrimonial.

No entanto, a recuperação esperada no setor de serviços, bem como a volta das companhias aos escritórios, devem impulsionar a correção nos alugueis e diminuir o nível de vacância nos fundos de tijolos. Este movimento, aliado ao fim do ciclo de aperto monetário, deve fazer com que o yield dos fundos imobiliários retome patamares competitivos para o mercado. Apesar do baixo potencial de valorização esperado para os fundos de papel, uma vez que já negociam próximo do seu valor patrimonial, a remuneração da carteira deve gerar também dividendos robustos devido à indexação do portfólio à inflação.

No longo prazo os FIIs tendem a corrigir pela inflação, embora a defasagem na indexação continue presente

Historicamente, observamos que os FIIs acompanham o desempenho dos títulos do tesouro indexados ao IPCA (medido pelo índice IMAB), ou seja, tem uma remuneração real compatível com o prêmio de risco em relação ao título do tesouro, mais a correção pela inflação. Desde meados de 2020, no entanto, a inflação seguiu ritmo mais acelerado e se deslocou da correção das receitas dos FIIs, principalmente no caso dos fundos de tijolo, que ainda têm alugueis defasados devido à alta observada na vacância e baixo poder de barganha junto aos locatários.

No longo prazo, esperamos que os FIIs continuem recuperando essa defasagem e voltem a atuar como instrumento de proteção contra a inflação, remunerando o investidor com premio médio entre 2% e 3% acima da NTN-B e ainda contando com a isenção de IR.

A B3 iniciou 2021 com 391 listados, queda marginal de 2,7% frente o último mês de 2021. Na CVM, foram contabilizados 687 FIIs registrados, queda de 1,43% em relação a 2021.

Diante do desconto observado no mercado de FIIs, o volume de ofertas no segmento permaneceu abaixo da sua média histórica em fev/22, desta vez com apenas R$ 200 mm levantados em oferta primária.

Apesar da desaceleração e mesmo com a volatilidade observada no mercado de FIIs, o número de investidores continua em trajetória de crescimento, alcançando em fev/22 o número de 1,599 milhão.

No mercado secundário, as negociações mensais somaram R$ 4,4 bi, montante abaixo da média observada nos últimos 12 meses.

Para abril, mantemos nossa carteira recomendada inalterada. Os fundos imobiliários de papel seguem com performance relativa melhor e, atualmente, os fundos KNIP11 e RBRR11 são negociados acima do seu valor patrimonial. Os fundos de tijolo, que englobam as lajes corporativas, galpões logísticos e shoppings continuam com descontos de tela significativos e tem sua recuperação associada à maior mobilidade nos centros urbanos, ao fortalecimento das atividades de serviços e varejo, bem como ao fim do atual ciclo monetário contracionista. Apesar da forte reação observada no mês de dezembro, os fundos de tijolo seguem em ritmo de correção, enquanto os fundos de papel têm desempenho positivo. Nesse sentido, projetamos que uma reação mais forte ocorra no setor à medida que a defasagem inflacionária nas locações seja preenchida ao longo dos próximos meses, em especial para os fundos de tijolo que, de acordo com o índice Teva, têm queda acumulada de 5,3%. Apesar do melhor desempenho em relação galpões, lajes e shoppings, os FOFs seguem sendo negociados a múltiplos atrativos, com destaque para os descontos de quase 20% observados em relação ao valor patrimonial.