A carteira tem como o objetivo superar o seu benchmark – IFIX – com alocação nas diversas classes de fundos imobiliários. Além disso, a alocação é voltada para o recebimento de renda mensal. Os ativos são selecionados pela a análise de nossa equipe, podendo ou não ter mudanças de acordo com a estratégia/visão de nossas analistas.

Desempenho

Seguindo o embalo do mês anterior, o IFIX teve alta de 5,38% em maio, impulsionado com o fechamento das curvas de juros. O segmento de papel se recuperou e apresentou uma alta de 5,7% no mês, junto com a alta de 4,4% nos ativos de tijolo. Com forte retomada , o segmento já acumula alta de 12,2%, fechando o gap observado em relação ao IMA-B. Já os fundos de papel registram alta de 1,1%, ainda sofrendo forte impacto da série de defaults realizados nos últimos meses. Já nossa carteira apresentou um desempenho positivo de 7,12%, ganhando do benchmark em 1,74 p.p, puxado pela alocação no segmento de tijolo (logístico, shoppings e lajes) e FOF’s.

Alocação

Para o mês de junho, optamos pela continuidade tanto dos ativos quanto dos pesos.

Em nossa alocação mantemos como premissa a continuidade das incertezas fiscais para 2023, apesar do possível início do ciclo de corte nos juros no 2S23, entendemos que a inflação deva continuar mais alta, com isso, a exposição ao segmento de papel continua taticamente importante, uma vez que os fundos de recebíveis seguem com eficiente indexação à inflação e juros no longo prazo. Em função da expectativa de arrefecimento da atividade em 2023 e eventuais riscos de calda, continuamos com nossa sobre-exposição ao perfil de crédito high grade e/ou com elevado colateral, bem como maior equilíbrio da carteira em termos de indexadores.

Em meio à volatilidade registrada no segmento de tijolo, os fundos ligados a essa categoria são negociados a múltiplos bastante atrativos, o que eleva as oportunidades de ganhos de capital no longo prazo. No curto prazo, adotamos um tom mais cauteloso para essa classe, priorizando veículos com bons fundamentos e segmentos com maior solidez operacional.

No segmento de FoFs, mantemos nossa exposição à potencial recuperação da classe de tijolo, a ser desencadeado diante de uma eventual melhora do cenário top-down.

HGRE11 investe em imóveis do 3po laje corpora3va, sobretudo localizados na cidade de São Paulo. Com patrimônio líquido de R$ 1,9 bilhão, o fundo possui uma carteira bastante diversificada, com par3cipação em 19 imóveis e ABL total de 202,4 mil m2. A carteira é composta por empreendimentos monousuários, lajes e torres corpora3vas, com prazo médio dos contratos de 5,1 anos e mais de 80% da carteira com vencimento a par3r de 2026.

Racional: Mesmo com a manutenção dos fundamentos, o fundo con3nua com elevado desconto frente seu valor patrimonial. Com isso, reiteramos os múl3plos bastante atra3vos do veículo vis-à-vis a elevada qualidade do seu porjolio.

Hedge Brasil Shopping iniciou sua operação em 2006 e é um dos fundos mais an3gos do setor. Atualmente, possui patrimônio líquido de R$ 2,2 bilhões e está entre os maiores fundos da categoria. O fundo investe em par3cipações em 17 shoppings distribuídos em doze cidades e cinco estados – sendo 91% da carteira concentrada na região Sudeste – lhe conferindo uma ABL própria de 183 mil m2.

Racional: Dentro do segmento de shoppings, tem-se observado um sólido resultado operacional, com destaque para crescimento nas vendas e queda da vacância, enquanto o reajuste dos aluguéis segue em vigor. Diante dos bons fundamentos do segmento, acreditamos que o setor de shoppings mantenha sólido desempenho em 2023. Dito isso, mantemos nossa recomendação posi3va para o fundo diante da boa qualidade dos a3vos e bons dados operacionais.

Vinci Shopping Centers conta com patrimônio líquido de R$ 2,3 bi, e é um dos maiores fundos de shopping listados. Os investimentos atuais estão distribuídos em 20 shoppings em 12 estados, totalizando um ABL bem diversificada de, aproximadamente, 243 mil m2.

Racional: Com boa diversificação entre diferentes administradores e regiões – e maior exposição aos portfólios da Ancar e Argo (24% cada) e estado de São Paulo (35%), esperamos pela continuidade de robustez nos seus dados operacionais. Além disso, o fundo se mantém com alavancagem controlada, com obrigações líquidas de R$ 664,5 mm (20,2% dos ativos totais).

Sendo negociado a um múltiplo P/VP de 0,85x, reiteramos nossa recomendação de compra para o veículo, bem como sua manutenção em nossa carteira recomendada, em virtude da alta qualidade do portfólio detido pelo fundo

O fundo imobiliário Vinci LogísZca tem como propósito o invesZmento em empreendimentos voltados para operações logísZcas e industriais, como galpões e centros de distribuição, para obtenção de renda. Atualmente, o fundo detém um patrimônio líquido de R$ 1,7 bi e uma ABL própria de 608 mil m2 distribuída em 16 aZvos. Com destaque na região sudeste do país, o fundo tem presença em 7 estados diferentes e um mix qualificado de 67 locatários, com parZcipação relevante no e-commerce (33%), transportes e logísZca (29%), alimentos e bebidas (10%) e saúde (6%).

Racional: Para o mês de março, o fundo anunciou a distribuição de R$ 0,67/cota. Devido aos maiores riscos de inadimplência e ocupação, o veículo é negociado com elevado desconto frente o valor patrimonial. Diante da qualidade do poraólio, bom mix de locatários e solidez operacional, mantemos o aZvo em nossa carteira recomendada.

O RBR Alpha é um fundo diversificado que investe em fundos de imóveis, fundos de CRIs e também diretamente em CRIs. Tem como estratégia tanto o ganho de capital quanto o retorno via dividendos. Alocado em 20 FIIs diferentes e com 11 CRIs em carteira, o fundo tem a valorização de cotas como principal estratégia.

Racional: Em meio à deterioração do segmento de tijolo, o fundo passou a ser negociado a 79% do seu valor patrimonial. No último mês, fundo aumentou sua distribuição de proventos para R$ 0,63/cota, com yield indicativo de 11,9%a.a.. Diante disso, mantemos o ativo na carteira recomendada tendo em vista a composição do seu portfólio, estrategicamente posicionado em tijolos diante da leitura do atual ciclo imobiliário.

O Kinea Índice de Preços investe em títulos de crédito imobiliário considerados high grade, com alocação majoritária em CRIs indexados à inflação. O fundo soma um valor patrimonial deR$ 7,5 bi, o maior listado na B3. / O KNIP11, tem como foco principal os papéis ligados aos setores de lajes corporativas (34%), shoppings centers (30%), galpões logísticos (21%) e imóveis residenciais (12%), com adequada diversificação e garantia de alienação fiduciária dos imóveis.

Racional: O KNIP11 continua sendo negociado abaixo do valor patrimonial. Devido à exposição estratégia em inflação, mantemos o fundo em nossa carteira recomendada, considerando a expectativa de retorno real acima de 8% a.a. e, consequentemente, a consistência na distribuição de proventos no longo prazo

O fundo RBR Rendimento High Grade (RBRR11) possui patrimônio de R$ 1,3 bilhão, e sua principal estratégia é a alocação em CRIs High Grade, além de posições táZcas em CRIs e/ou FIIs de CRI. Sua alocação É bastante diversificada, tanto em emissores como em indexadores, sendo 23% do poraolio atrelado ao CDI e 77% em inflação. O fundo conta atualmente com 40 CRIs em carteira, de emissores distribuídos nos setores de lajes corporaZvas, logísZca e residencial, com duraZon média de 4,3 anos e remuneração ponderada em CDI+2,9% e IPCA+7,2% para cada indexador.

Racional: Nossa recomendação no veículo se mantém pela diversificação e qualidade de seus aZvos, o que deve agregar retorno à carteira com menor risco. O RBRR11 possui uma carteira de papéis majoritária em IPCA/IGP-M, porém com posição importante em CDI que, em conjunto, lhe beneficia do ambiente de juros elevado e hedge à inflação no longo prazo.