O resultado operacional líquido, tradução direta de Net Operating Income e abreviado pela sigla NOI, é uma métrica comumente utilizada no setor de real estate para avaliação da rentabilidade de um ativo imobiliário. Basicamente, o NOI é a quantia de renda que um imóvel gera aos seus detentores, proveniente exclusivamente da sua condição como ativo de real estate e, por isso, exclui qualquer renda de serviços gerado pelo administrador ou controlador do ativo. Dessa forma, o indicador tira o viés de outras receitas – tais como ganhos com venda de propriedade ou taxa de administração – e isola a mensuração da rentabilidade exclusivamente no operacional do imóvel.

Em suma, o indicador é obtido por meio da potencial receita existente no imóvel, deduzido das perdas de locação com vacância, inadimplência e demais despesas operacionais, tais como impostos de propriedade, serviços condominiais – luz, energia, pessoal, seguro e etc –, despesas com o espaço vago e manutenção. Trata-se de uma métrica que antecede as despesas com imposto sobre renda e custos com financiamento – como juros –, bem como exclui investimentos em capital permanente (CAPEX) e despesas contábeis de amortização e depreciação.

Embora existam variações no cálculo do NOI, este é majoritariamente obtido por meio da seguinte equação:

Potencial receita de locação (se 100% ocupado)

+ Outras receitas (i.e.:estacionamentos)

=Potencial Renda Bruta

- Perdas com Vacância e Valores em atraso

=Renda bruta efetiva

- Despesas operacionais do imóvel

=Resultado Operacional Líquido (NOI)

O NOI possui papel importante dentro do segmento imobiliário pois é a métrica de fluxo de caixa utilizada para o valuation dos ativos.

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