Bastante comum dentro do segmento imobiliário, o cap rate – abreviação para “capitalization rate”, cuja tradução literal para o português seria “taxa de capitalização” – é uma ferramenta utilizada para indicar a taxa de retorno de um ativo imobiliário, ou seja, o quanto ele gera de fluxo de caixa vis-à-vis seu valor de mercado.

Expressado em termos percentuais, sua estimativa é obtida por meio do lucro líquido operacional da propriedade, conhecido como o NOI, dividido pelo seu net asset value (NAV), ou seja, o valor líquido do ativo imobiliário.

Para análise relativa, o indicador pode ser utilizado em M&As para indicar o quão relativamente caro uma aquisição/venda foi realizada frente sua geração de caixa.

Caso o valor pago pela companhia A na compra de um imóvel represente um cap rate 6%, frente uma média de 8% do indicador em transações recentes no mercado, poderíamos afirmar que a aquisição realizada pela companhia A foi, relativamente, cara.

No entanto, deve-se levar em conta que seu poder comparativo é limitado, uma vez que ele é adequado apenas para comparações entre propriedades com características similares – o que, na prática, é bastante difícil no mercado de real estate – e não leva em consideração outras variáveis como alavancagem financeira, valor do dinheiro no tempo (time value money) e expectativa futura de geração de caixa.

Para o valuation de ativos imobiliários, o indicador é igualmente utilizado por meio do remanejamento da equação anterior.

Utilizamos o modelo de Gordon para estimativa do valor da perpetuidade dos ativos imobiliários, tendo como premissa a equivalência do indicador cap rate com a equação “r-g”, ou seja, a “taxa de desconto deduzida da taxa de crescimento na perpetuidade”. Logo:

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