BRPR3 - BR Properties
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20 de outubro, 00:00:49 UTC · BRL · BVMF
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R$ 125,00 - R$ 133,96Porcentagem de Lucro
6,69%Tese de Investimento
Acreditamos que a estratégia de negócios da BR Properties esteja pautada, principalmente, na i) recuperação do setor de escritórios via crescimento da economia doméstica e retomada do segmento de serviços; ii) concentração em ativos AAA e; iii) alta demanda por galpões logísticos próximos à cidade de São Paulo para a estratégia last mile no ecommerce.
Apesar de estar inserida em um mercado fragmentando, a BR Properties tem como vantagem competitiva o profundo conhecimento e tracking record dentro dos mercados de atuação – São Paulo e Rio de Janeiro – além dos ativos considerados premium que compõem seu portfólio.
Por meio do seu último movimento de aquisição - o empreendimento Parque da Cidade com uma ABL própria de 101.926 m2 -, bem como os projetos de construção dos galpões logísticos em Cajamar e Centauri previstos para iniciarem em 2022, a companhia busca a construção de um portfólio robusto de ativos de classe AAA que explorem os vetores de crescimento dentro dos mercados imobiliários de atuação, assim como a maior demanda do ecommerce por galpões dentro da maior cidade do país.
Com um portfólio forte, a companhia tem atraído locatários de qualidade, com prazo médio longo dos contratos, baixa inadimplência e indexação adequada à inflação. Atualmente, a companhia apresenta 89% de sua receita atrelada a contratos com vencimento superior ao ano de 2025.
Assim, a tese de investimento da BR Properties está associada à maturação dos seus ativos, que lhe proverá um ganho no preço do aluguel/m2, aliado à queda na taxa de vacância. Devido à composição majoritária do seu portfólio em empreendimentos AAA acreditamos que a companhia esteja menos exposta aos riscos associados ao home office.
Assim, entendemos que a tese da empresa está pautada na i) aquisição de imóveis múltiplos atrativos e sua adequação via retrofit; ii) valorização dos aluguéis e; iii) valorização do portfólio para posterior alienação.
Análise completa
Não recorrentes ainda atrapalham.
No 4T22, a BR Properties apresentou top line abaixo de nossas expectativas concomitante a elevados custos e despesas não recorrentes. Apesar disso, o robusto resultado financeiro foi suficiente para entrega de um bottom line em linha com o esperado. Entendemos que o resultado entregue ficou abaixo do esperado, tendo como o único ponto positivo o resultado financeiro que não estará presente nos futuros resultados devido a robusta movimentação de caixa. Apesar disso, mantemos a companhia com recomendação de compra a um preço alvo de R$ 8,00.
Indicadores operacionais: No trimestre, a companhia entregou uma vacância de 5,2% em escritórios (-2,3 p.p t/t) junto com a estabilidade na ocupação dos galpões logísticos. Posto isso, a vacância física média finalizou o ano em 3,8% e a financeira em 3,9%. Vale ressaltar que com a inclusão da recém entrega do Galpão Cajamar as taxas de vacância física e financeira seriam de 31% e 16,6% respectivamente. Na evolução dos aluguéis médios/m2/mês das mesmas propriedades a BR Properties entregou uma evolução mensal de 2% vs IPCA de 1,6% e um crescimento anual de 11,7% vs IPCA de 5,8%.
Desempenho Financeiro: A receita líquida alcançou o montante de R$ 32 mm, ficando abaixo de nossas expectativas (-22% R/E) principalmente no segmento de escritórios. Nas linhas de serviços e industriais, a companhia entregou um resultado em linha com nossas expectativas. Com isso, a receita liquida finalizou o ano em um montante de R$ 298 mm.
Nas despesas G&A, o resultado veio mais deteriorado do que o esperado, com despesas de vacância (referente a despesas de IPTU) e despesas operacionais acima das expectativas. Além disso, na linha de outras despesas e receitas, o resultado negativo de R$ 10 mm pressionou o EBITDA da companhia, totalizando em um montante negativo de R$ -6 mm. Retirando os efeitos não recorrentes, chegamos em EBITDA de $ 13 mm.
Apesar de operacional abaixo, a companhia entregou um resultado financeiro acima da expectativa de R$ 54 mm resultando em resultado líquido de R$ 40 mm com margem de 125%. Por fim, o FFO ajustado foi R$ 40 mm com margem de 127%
Rafael Quick
CNPI, Analista