Diante da venda dos ativos para a Brookfield no montante de R$ 5,9 bi, a BR Properties recebeu em sua primeira parcela o valor de R$4,1bi – equivalente a 70% do valor acordado - que, foram utilizados para a liquidação dos contratos de dívida – R$ 2,7 bi - bem como a redução de capital no montante de R$ 1,1 bi – R$ 2,4 por ação. Além disso, a administradora tem a receber um valor de R$ 1,8 bi, no mês de jun/23, referente aos 30% restantes.

No operacional, esperamos que a companhia continue entregando – por meio do portfólio remanescente – evolução nos aluguéis acima da inflação, tendo no seu top line um alto nível de previsibilidade para o decorrer dos próximos anos por conta dos contratos de longo prazo. Além disso, esperamos que a companhia deva iniciar a construção do Galpão Cajamar II no próximo ano.

Perante a redução de ativos com alto nível de desocupação, o portfólio da companhia alcançou um nível de vacância bem inferior ao reportado nos períodos passado. Logo, estimamos uma redução nos custos de áreas desocupadas, o que deve elevar a margem EBITDA com a nova composição de ativos. Diante da nova estrutura de capital, esperamos um significativa melhora no bottom line devido ao resultado financeiro positivo, onde, em nossa visão, se encontrava o maior problema da companhia no passado. Com isso, projetamos à BR Properties um lucro positivo em conjunto com um robusto FFO.

Nossa tese de investimento para a BR Properties é baseada na venda do portfólio para Brookfield que, ainda deve ser distribuída via dividendos. Em nossas estimativas, chegamos a um valor de R$ 3,8 por ação perante o portfólio remanescente que, adicionado à distribuição de 100% referente ao valor remanescente de R$ 1,760 mm (corrigido pela inflação) – mantendo uma posição de caixa mínima de R$ 400 mm –, totalizaria um valor de R$ 4,1 por ação. Sendo assim, observamos um bom upside do preço a mercado em relação ao total return da ação. Na tabela abaixo, deixamos uma análise de sensibilidade do dividendo distribuído em função da distribuição/inflação do período (Tabela 1), bem como o valor justo da ação após a distribuição de dividendos (Tabela 2).

Além disso, vemos alguns outros pontos positivos para a companhia, como i) múltiplos atrativos em relação aos peers, ii) baixa necessidade de capex (apenas para retrofit e manutenção) junto com iii) a estável geração de caixa projetada, se tornando uma companhia com alto dividend Yield em relação ao risco.

Por fim, utilizamos em nosso modelo o método do fluxo de caixa descontado para o acionista de dez anos, com crescimento na perpetuidade de 3,0% e um Ke de 13,3% junto com um CAGR de receita nominal de 5,0% entre 2023-2033, justificado pela continuidade do repasse de aluguéis com spread sobre a inflação. Sendo assim, chegamos ao preço-alvo de R$ 8/ação (FCFE + Dividendo) com recomendação de compra.

Vemos como principais riscos da companhia a i) elevação da vacância do portfólio; ii) dificuldade na renovação de contratos; iii) lentidão na evolução do Galpão Cajamar e; iv) otimização das despesas de gerais e admirativas da nova companhia.