• Preços imobiliários seguem altos no Brasil, mas preços de aluguel residencial mostram desaceleração. A demanda por imóveis segue aquecida e a expectativa de crescimento para o setor de construção já é maior para o fim do ano.

• Os custos da construção seguem pressionados e a dificuldade de encontrar trabalhadores é um dos grandes desafios a frente para o setor, junto com a capacidade do financiamento imobiliário diante do crescimento mais intenso que o esperado.

• O mercado americano está em compasso de espera até o resultado das eleições devido às incertezas do período que levaram a uma alta das taxas de hipotecas. Os preços continuam a subir devido à falta de oferta no mercado e, mesmo com uma maior movimentação pela demanda, as incertezas do período adiam uma recuperação do mercado imobiliário.

Preços de venda residencial voltam a acelerar. O IGMI-R avançou 1,01% em setembro ante 0,83% em agosto e acelera para alta de 12,42% em 12 meses. O índice FipeZap para vendas residenciais cresceu 0,71% em setembro, alta de menor magnitude que a do mês anterior (0,76%), e o crescimento em 12 meses passou de 6,87% para 7,15%. Os imóveis comerciais tiveram uma recuperação da queda anterior e variaram 0,07% em setembro.

Os índices de aluguéis desaceleram em setembro. O IVAR apresentou alta de 0,33% em setembro após crescimento robusto de 1,93% em agosto, e nos últimos 12 meses cresce 12,3%. O índice FipeZap para aluguel residencial variou 0,65% após alta anterior de 0,88% e a tendência de queda em 12 meses continua, passando de alta de 14,1% para 13,7%. Já os aluguéis comerciais avançaram 0,64% no mês após alta de 0,41% em agosto, e em 12 meses crescem 7,49%.

A demanda resiliente do mercado impulsiona crescimento das vendas. De acordo com os resultados divulgados pela CBIC, os lançamentos imobiliários no primeiro semestre no ano alcançaram quase 150 mil unidades, alta de 5,7% em relação ao primeiro semestre de 2023. As vendas tiveram um crescimento ainda maior, com mais de 180 mil unidades vendidas, volume 15,24% superior ao do primeiro semestre do ano passado. A pesquisa da CBIC engloba os empreendimentos verticais financiados com recursos do FGTS. De acordo com apuração do Valor, no terceiro trimestre as incorporadoras que atuam no Minha Casa Minha Vida tiveram aumento de 73% nos lançamentos e 54% em vendas comparado ao mesmo período do ano passado, de acordo com apuração do Valor. Os empreendimentos de médio e alto padrão também tiveram excelentes resultados, com +56% em lançamentos e +50% em vendas.

Um dos grandes desafios da indústria da construção para o ano que vem é em relação ao financiamento diante de uma situação de esgotamento das principais fontes de financiamento de crédito imobiliário: a caderneta de poupança e o FGTS. O saldo da poupança caiu 0,3% em setembro, primeira queda desde janeiro, um possível reflexo do novo ciclo de alta da taxa de juros que reduz ainda mais a atratividade pelos rendimentos da poupança. Ainda assim, o financiamento com recursos do SBPE tem mostrado uma recuperação ao longo do ano, com 355,6 mil unidades de janeiro a agosto, resultado 5,4% maior que no mesmo período em 2023. Contudo, como um reflexo da escassez de recursos da caderneta de poupança, o financiamento pelo FGTS teve um crescimento maior. No acumulado de janeiro a setembro, o fundo financiou mais de 450 mil unidades, uma alta de 38% em relação ao mesmo período do ano passado. Para 2025, o Conselho Curador do fundo aprovou o orçamento de R$142,3 bilhões, uma alta próxima de 2% ao montante desse ano, sendo R$ 126,8 bilhões destinados à habitação. A manutenção do valor aprovado para 2024 sugere uma expectativa de demanda ainda alta mas em menor magnitude, já que a valorização de 2% não cobre a inflação do ano, principalmente considerando o INCC em tendência de aceleração.

A Caixa Econômica Federal implementou algumas mudanças no programa Minha Casa Minha Vida a partir de outubro com o objetivo de manter a sustentabilidade do programa, como o aumento do valor de entrada na hora da compra e redução do limite de financiamento para imóveis usados. O banco também estabeleceu alterações sobre os recursos da poupança começando a partir de 1º de novembro, como a redução do valor máximo de crédito oferecido. Além disso, a Caixa pretende recorrer a produtos do mercado de capitais para ampliar seus recursos, restando 15% de todo o orçamento contratado para o ano nesse último trimestre.

No mercado de capitais, os CRIs tiveram captação de R$ 3,8 milhões em setembro e os FII R$ 1,5 milhões. O volume de captação dos FII no mês foi metade do valor de setembro de 2023, mostrando um enfraquecimento em relação ao observado durante o ano. Ainda assim, no acumulado de janeiro a setembro as captações somam 36,2 R$ milhões, mais que o dobro do valor captado no mesmo período do ano anterior. O volume de captação dos CRI também se fortaleceu no ano, somando R$ 43,6 milhões até setembro, valor 38,7% superior ao do mesmo período em 2023.

As concessões de crédito imobiliário em setembro somaram R$ 20,8 bilhões, um avanço real de 18% em relação a setembro de 2023. No acumulado nos últimos 12 meses comparado ao acumulado dos últimos 12 meses anteriores, as concessões aceleram com uma alta de 16,9% acima da inflação, sendo destaque de crescimento do crédito direcionado às pessoas físicas. As taxas de juros permaneceram estáveis no mês, mas espera-se um aumento em outubro devido à retomada do ciclo de alta da Selic.

As Letras de Crédito Imobiliário (LCI) são o 3º maior recurso de financiamento do setor, e passam por um enfraquecimento desde as alterações implementadas em fevereiro pelo CMN. Mesmo com a redução do prazo de resgate em agosto, de 12 para 9 meses, os depósitos continuam perdendo força, com queda de 34% do valor acumulado de janeiro a outubro frente ao mesmo período do ano passado. Novos pedidos estão sendo feitos ao CMN para reduzir o prazo para 3 meses, o mesmo que era antes da primeira alteração.

Outras discussões caem sobre a redução das reservas de depósito compulsório e mudanças na modalidade saque aniversário do FGTS. A redução do compulsório teria como finalidade aumentar os recursos disponíveis para empréstimos da caderneta de poupança, mas o Banco Central já sinalizou que seria uma medida paliativa, além de ser discordante com o novo ciclo contracionista da política monetária. Em relação ao saque aniversário, há pressões referentes ao aumento dos saques do fundo desde sua criação, mas o governo não deu sinais de que pretende colocar fim à modalidade, pelo contrário, demostrou cautela quanto ao assunto reconhecendo a importância desse recurso aos trabalhadores.

Em outubro, o INCC teve alta 0,67%, uma aceleração frente ao mês anterior. O índice tem um crescimento de 5,34% no ano e a alta nos últimos 12 meses passou de 5,23% para 5,72%.

Os custos com mão de obra suavizaram na margem, mas continuam em aceleração nos últimos 12 meses. A variação do índice de mão de obra foi de 0,60% em outubro, com alta de 7,79% nos últimos 12 meses. O grupo de materiais, equipamentos e serviços tiveram uma aceleração mais expressiva, crescendo 0,72% ante alta de 0,59% em outubro. Os principais destaques dessa alta foram materiais para estrutura (+1,04%) e conta de energia (+4,96%). A variação nos últimos 12 meses para os matérias, equipamentos e serviços passou de 3,72% para 4,31%, mostrando uma tendência de aceleração mais consolidada.

O Sinapi de setembro veio em menor magnitude em relação a agosto, com alta de 0,35%, mas com aceleração nos últimos 12 meses para 3,46%. O componente de mão de obra variou 0,16%, uma desaceleração significativa frente a alta de 0,81% em agosto, reflexo da falta de acordos coletivos em setembro, e em 12 meses cresce 5,32%. Os materiais cresceram 0,49% ficando praticamente estáveis, mas com aceleração de 12 meses de 1,41% para 2,13%.

O cenário econômico de maior cautela com alta de juros e incertezas fiscais impactaram a confiança dos empresários do setor, que ficou estável em outubro. O cenário atual encontra dificuldades nos custos de mão de obra apertados, dificuldade de contratação de trabalhadores, taxas de juros mais elevadas e limitações de recursos de financiamento frente a uma demanda aquecida, que tem aumentado as projeções de crescimento do setor para além do esperado. Além disso, os empresários se preocupam cada vez mais com a questão da carga tributária. Ainda assim, a demanda aquecida é um ponto positivo para as expectativas de crescimento do setor, aliado ao crescimento da economia da como um todo que também está maior que o esperado alguns meses atrás. O mercado de trabalho tem tido um excelente desempenho, com uma geração de quase 2 milhões de novos empregos formais de janeiro a setembro desse ano, 231 mil no setor da construção. A melhora no emprego e na renda contribui para manter a demanda aquecida no meio dos desafios enfrentados.

O índice de fundos imobiliários sofreu queda de 3% em outubro e o crescimento nos últimos 12 meses reduziu para 1,6%. Desde a data da última reunião do Copom que iniciou a retomada do ciclo de alta da Selic, o índice acumula uma perda de 4,3%. Essa perda decorre da elevação dos custos de capital e encarecimento do crédito, que penaliza alguns ativos imobiliários. Por outro lado, os FIIs de papéis tendem a se beneficiar pelos títulos de renda fixa mais rentáveis, que também contam com a alta demanda dos investidores pelo benefício de isenção tributária.

O mercado imobiliário americano está em compasso de espera até o resultado das eleições, devido às incertezas do período. Os últimos dados de inflação e desemprego indicando um aquecimento da economia mais forte que o esperado também adicionaram incerteza, ampliando a dúvida quanto à magnitude do corte de juros pelo Fed na próxima reunião no dia 6 de novembro. Com isso, as taxas de hipoteca voltaram a subir ao patamar de 7%.

Os preços continuam a subir devido à falta de oferta no mercado. De acordo com o índice da Redfin, os preços das casas subiram 0,7% em setembro e 3,9% frente ao ano anterior. A falta de concorrência continua a dar poder de barganha aos compradores, o que desincentiva a entrada de novas casas no mercado e mantém a oferta de imóveis em um nível baixo e, consequentemente, os preços elevados. Além disso, após a queda das taxas de hipotecas em setembro, o mercado ganhou uma maior movimentação de compradores, contribuindo para elevar a disparidade entre oferta e demanda no mercado.

Mesmo com uma demanda mais aquecida, alguns compradores ainda aguardam uma nova queda nas taxas hipotecárias. As vendas de casas existentes ficaram abaixo do esperado em setembro, caindo 1% no mês. Já as vendas de casas novas cresceram 4,1%, resultado acima da expectativa. As construções cederam 0,5% no mês, em linha com o esperado, e as concessões de novos alvarás de construção recuaram 3,1%. Para os dados de outubro é esperado algum impacto nas vendas causado pela destruição e estragos gerados pelo furacão Milton.

A trajetória das taxas de hipoteca vai depender dos dados macroeconômicos que vão guiar a decisão do Fed, além do resultado das eleições que irá dissipar as incertezas do momento atual e possivelmente direcionar o movimentação dos integrantes do mercado imobiliário. De qualquer modo, não é esperado que elas caiam para abaixo de 6% até o fim do ano, uma vez que o mercado já precifica a queda de juros da economia. Além disso, com os receios de uma recessão cada vez menores, a tendência é de juros de curto prazo menores e de longo prazo maiores, o que impede as taxas de hipoteca de caírem muito.