• Preços imobiliários seguem altos no Brasil, mas aluguéis desaceleram. Com a demanda por imóveis aquecida as expectativas de crescimento para o setor de construção já é maior do que o projetado no início do ano.

• A atividade e a demanda ainda se encontram aquecidas, mas as expectativas são de desaceleração no próximo ano, devido ao aumento dos custos, taxas de juros mais elevadas e dificuldade em suprir a demanda por financiamento.

• O mercado americano ainda não apresentou sinais de recuperação e as taxas de hipoteca devolveram a queda em antecipação do ciclo de cortes. Observa-se sinais de recuperação da demanda, mas ainda não foram refletido nas vendas.

Preços de venda residencial seguem elevados. O IGMI-R avançou 1,32% em outubro e acelera para alta de 13,05% em 12 meses. Já o índice FipeZap para vendas residenciais teve uma nova desaceleração, com alta de 0,60% em outubro ante 0,71% em setembro, e em 12 meses ainda mostra dinâmica de aceleração, mas mais moderada, passando de 7,15% para 7,22%.

Os índices de aluguéis desaceleram novamente. O IVAR apresentou queda de 0,89% em outubro, contribuindo para uma redução do crescimento nos últimos 12 meses de 12,29% para 9,32%. O índice FipeZap para aluguel residencial variou 0,46% após alta anterior de 0,65%e a tendência de queda em 12 meses continua, passando de alta de 13,75% para 13,48%.

O INCC em novembro teve alta de 0,44%. Foi um resultado abaixo do mês passado e abaixo da expectativa. Ainda assim, em 12 meses o índice continua em aceleração, passando de 5,72% para 6,08%.

Os custos com mão de obra suavizaram na margem, mas continuam em aceleração nos últimos 12 meses. A variação do índice de mão de obra foi de 0,54% em novembro, com alta de 7,91% nos últimos 12 meses. O grupo de materiais, equipamentos e serviços variou 0,37%, uma folga depois da alta 0,72% em outubro, devido a um alívio nas pressões em energia elétrica (-3,42%). Em 12 meses, o crescimento do grupo acelera para 4,82%.

O Sinapi de outubro cresceu 0,53%, acelerando em 12 meses para 3,86%. O componente de mão de obra repetiu o crescimento de 0,16% do mês anterior e desacelera em 12 meses para 5,16%. Já os materiais cresceram 0,79% no mês, acelerando para 2,92% nos últimos 12 meses até outubro.

Vemos uma acomodação da mão de obra enquanto os materiais e equipamentos vem acelerando, impactados em parte pela alta das commodities metálicas. Apesar de acomodados, os custos de mão de obra encontram-se em patamares elevados e foi um dos principais responsáveis pela queda da confiança da construção em novembro. A atividade e a demanda ainda se encontram aquecidas, mas as expectativas são de desaceleração no próximo ano, devido ao aumento dos custos, taxas de juros mais elevadas e dificuldade em suprir a demanda por financiamento.

A demanda resiliente do mercado impulsiona crescimento das vendas. De acordo com a pesquisa da CBIC, no 3º trimestre houve um crescimento de 20,1% em lançamentos comparado ao 3º trimestre de 2023. O valor geral de lançamentos cresceu 14% no mesmo período, com um acumulado em 12 meses de R$210 bilhões, reflexo das alterações realizadas no programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) no ano passado, cujas lançamentos cresceram 31,8% no ano. O resultado das vendas no trimestre foi recorde, com mais de 105 mil unidades, alta de 20,8% frente ao 3º trimestre do ano anterior. As vendas do MCMV foram ainda mais expressivas, com alta de 46,9% no ano. O valor geral de vendas cresceu 16% no período, alcançando R$215 bilhões nos últimos 12 meses. Com o impulso nas vendas, a oferta final reduziu 9,2% no ano e encontra-se em níveis baixos para o mercado.

Saldo da poupança apresenta nova queda. O saldo da poupança reduziu 0,9% em novembro. Com os recursos da poupança cada vez mais escassos, a Caixa restringiu as condições de financiamento, uma vez que sua carteira de crédito apresenta crescimento acima do que os recursos do SBPE suportam.

Concessões de crédito imobiliário recuam e juros aumentam na margem. As concessões em outubro somaram R$19,6 bilhões, uma queda de 6,3% no mês, e as taxas de juros subiram de 9,5% para 9,7%. Nos últimos 12 meses as concessões têm um crescimento forte com alta real de 18,1% comparado ao acumulado dos 12 meses anteriores, mas com a restrição de crédito da poupança e taxas de juros mais altas, esperamos que esse crescimento desacelere no próximo ano.

Captação no mercado de capitais se destaca. De janeiro a outubro desse ano as emissões de CRI e FII atingiram R$49,6 bilhões e R$39,9 bilhões, variação de 43,4% e 86,7% frente ao mesmo período de 2023, respectivamente. As LCIs, por outro lado, vem apresentando redução nos depósitos, com um acumulado de R$160,7 bilhões de janeiro a novembro, volume 34,3% inferior ao do ano passado. Empresários e entidades do setor têm solicitado ao CMN a redução do prazo de resgate das LCIs para 3 meses, assim como era antes da primeira alteração realizada em fevereiro desse ano.

O índice de fundos imobiliários continua em queda, recuado em novembro pelo terceiro mês consecutivo. Com a queda de 2% no mês, o índice acumula perda de 5,2% no ano. Os FIIs deterioram ao longo de 2024, com crescimento em 12 meses passando de 10,8% em novembro de 2023 para -1,13% em novembro de 2024. A piora das expectativas e alta de juros contribuiu para esse mau desempenho, mas o alto volume de emissões no ano sugere otimismo dos investidores que enxergam boas oportunidades a longo prazo.

Passado o período das eleições e o início do ciclo de queda nos juros, as taxas de hipoteca continuaram a subir e estão no patamar de 6,8%. Mesmo com um novo corte previsto em dezembro, os juros de 10 anos e 30 anos se mantém em patamar elevado, por volta de 4,30% e 4,43%, respectivamente, impedindo a continuidade da redução nas taxas de hipoteca. Tal cenário reflete a visão dos mercados de que a economia americana manterá crescimento robusto, o que limita o ciclo de queda dos juros por parte do Fed, impactando principalmente o mercado de single-Family, cuja demanda está nas mínimas históricas.

Em outubro, as vendas de casas existentes cresceram 3,4%, acima das expectativas, resultado em parte devido às conclusões de vendas iniciadas em setembro. As vendas pendentes tinham avançado 7% em setembro, quando as taxas de hipoteca atingiram 6,1%, o menor patamar do ano. Já as vendas de casas novas caíram 17,3%, resultado muito pior que o esperado de queda de 1,8%.

Os preços seguem em alta. De acordo com o índice Redfin, os preços das casas subiram 0,5% em outubro e 5,9% ano contra ano. O retorno da demanda, se não for acompanhado por um forte aumento na oferta, pode levar a uma continuidade no aumento dos preços. Ainda não houve sinais de recuperação das construções, que caíram 3,1% em outubro, novamente abaixo do esperado, e as licenças para construção recuaram 0,4%.

Com o novo governo, propostas de redução de impostos e outras políticas com o objetivo de reduzir a burocracia e custos podem gerar estímulos ao setor da construção e contribuir para reduzir os preços das casas. Em contrapartida, a política de imigração pode ser prejudicial à recuperação das construções devido a uma menor oferta de mão de obra, uma vez que os imigrantes são uma grande parte da força de trabalho.