Índices de preços imobiliários indicam aceleração no mercado imóveis no Brasil. Os preços estão variando acima IGP-M, que vem apresentando deflação nos últimos meses, porém somente o IGMI-R cresceu acima do IPCA. Para os aluguéis, o índice FipeZap indicou estabilidade enquanto IVAR desacelerou em fevereiro. O preço médio dos imóveis residenciais ultrapassou o dos comerciais.

Boas perspectivas para o setor de construção civil. A confiança na construção está alta e a expectativa é de melhora da demanda com ciclo de queda de juros, aumentando a demanda por mão-de-obra. Concessões de crédito expandem impulsionadas pelo FGTS e Minha Casa Minha Vida impulsiona o resultado das incorporadoras. A retomada da classe média ao setor e a normalização de estoques abre espaço para recuperação dos empreendimentos de Médio e Alto Padrão.

Mercado imobiliário no EUA está aquecido. Construções de novas casas avançaram em fevereiro e vendas atingiram um patamar de 8 milhões de unidades em 2023. Empreendimentos do segmento multifamiliar andaram de lado no último ano com o início do ciclo de queda das taxas de hipoteca gerando incentivo para o financiamento de novas casas. Vendas de casas existentes avançaram bem acima das expectativas em fevereiro e estoques se mantêm estáveis.

Últimas divulgações dos índices de preços imobiliários indicam aceleração do mercado de imóveis no país.

O índice FipeZap teve alta de 0,49% no mês de fevereiro para os imóveis residenciais à venda, continuando a aceleração de dezembro (0,29%) e janeiro (0,36%), com variação mais elevada entre os imóveis com 1 ou 3 dormitórios. Entre as 50 cidades monitoradas, 48 apresentaram resultado positivo, sendo Porto Alegre a única capital com variação negativa. Comparado à inflação, a alta no mês foi maior que o IGP-M (-0,52%), mas menor que o IPCA (0,83%). No acumulado no ano o índice teve alta de 0,85%, e 5,31% nos últimos 12 meses, superando nessa métrica tanto o IGP-M (-3,76%) quanto o IPCA (4,50%).

O IGMI-R registrou alta de 1,17% em janeiro, após alta de 1,15% em dezembro, acumulando alta de 8,30% nos últimos 12 meses. 7 das 10 capitais analisadas apresentaram variações superiores às de dezembro (São Paulo, Belo Horizonte, Fortaleza, Recife, Curitiba, Porto Alegre e Brasília). A variação do índice, tanto mensal como acumulada em 12 meses, ficou acima do IPCA (0,42% e 4,51%) e do IGP-M (0,07% e -3,32%) para o mês de janeiro.

O IVG-R, por sua vez - que apresenta uma defasagem maior em sua divulgação em relação aos outros, além de uma granularidade menor de informações - aumentou 0,14% em dezembro de 2023, com variação de 1,43% acumulada em 12 meses.

De acordo com o Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e índices da Construção Civil (SINAPI), os custos da construção aumentaram 0,15% no mês de fevereiro, enquanto o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), variou 0,20%, ambos com desaceleração comparado a janeiro (0,19% e 0,23% respectivamente). A aceleração dos custos no mês ficou abaixo da aceleração dos índices de preços residenciais (exceto o IVG-R), o mesmo para a variação acumulada em 12 meses (2,5% para o SINAPI e 3,23% para o INCC).

O Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR) apresentou aumento de 1,79% em fevereiro, desacelerando em relação a janeiro, quando havia avançado 4,34%. Contudo, não houve desaceleração no acumulado em 12 meses, passando de 7,60% para 8,38%. Em fevereiro, o índice em Porto Alegre apresentou forte desaceleração, indo de 9,86% em janeiro para uma queda de -3,90%, única queda no mês. São Paulo desacelerou de 3,66% para 2,95%, Rio de Janeiro acelerou de 1,29% para 3,63% e Belo Horizonte teve a maior aceleração, indo de -0,16% em janeiro para 6,41% em fevereiro. Para todas as cidades a variação interanual foi positiva e ascendente, sendo a de São Paulo a menor (6,61%) e a de Belo Horizonte a maior (11,01%).

O índice FipeZap contempla ainda uma maior quantidade de informações, como a segregação entre imóveis à venda e para locação, imóveis residenciais e comerciais, além de dados sobre preço médio dos imóveis e rentabilidade do aluguel (calculada por meio da razão entre o valor de locação mensal e o valor de venda mensal. O preço médio de venda no mês foi de aproximadamente R$8.791,00 por metro quadrado, sendo maior para os imóveis com 1 dormitório (R$10.351,00) e menor para os com 2 dormitórios (R$7.902,00).

Com relação aos imóveis residenciais para locação, a variação dos preços foi bem maior do que as dos imóveis à venda, sendo de 1,28% no mês de fevereiro e 15,85% no acumulado em 12 meses, com maior alta também para os imóveis com 1 e 3 dormitórios. O preço médio do aluguel em fevereiro foi de R$ 47,7 por m2, sendo maior para os imóveis com apenas 1 dormitório (R$56,8) e menor para os imóveis com 3 dormitórios (R$38,2). A rentabilidade do aluguel, por sua vez, foi em média de 0,48% no mês (5,79% a.a.), maior para imóveis com 1 dormitório (0,54% a.m.) e menor para os com 4 (0,37% a.m.).

O preço médio dos imóveis residenciais à venda começou a subir em meados de abril de 2020, ultrapassando o preço dos imóveis comerciais pela primeira vez em maio de 2023. Já para os imóveis de locação, a tendência do preço médio residencial teve uma reversão mais acentuada do crescimento por volta do segundo semestre de 2021, ultrapassando o preço dos imóveis comerciais em novembro de 2023, ficando em R$42,5 contra os R$43,1 dos residenciais em janeiro (os dados dos imóveis comerciais apresentam defasagem de 1 mês). Por outro lado, a rentabilidade para os imóveis comerciais foi aproximadamente 0,5 p.p. acima dos residenciais.

Em fevereiro, o Índice de Confiança da Construção calculado pela FGV subiu para o maior nível desde outubro de 2022, alavancada pela percepção mais favorável em relação ao ambiente de negócios corrente e dos próximos meses. Empresas de obras de instalações e obras de acabamento ainda estão pessimistas em relação à situação atual, reflexo do fim de muitas obras desde os últimos meses de 2023. Por outro lado, como houve melhora nos indicadores de demanda prevista e de tendência dos negócios de forma disseminada, novas obras deverão se iniciar, fortalecendo o ciclo de negócio novamente nos próximos meses.

A alta na confiança é vista por um componente de demanda, gerando uma necessidade de atenção especial dos empresários a duas questões: falta de mão de obra qualificada e acesso ao crédito. O gargalo de oferta de mão de obra para a construção civil é uma das principais limitações para o setor. Os dados do Caged, contudo, mostraram admissão de 217.059 novos postos de trabalho formal na construção civil, resultando em um saldo de 49.091, o maior saldo para o mês de janeiro desde o início do Novo Caged em 2020.

Em relação ao crédito, houve um notável aumento de sinalizações registradas entre as empresas de edificações residenciais, como observado pelo FGV IBRE. Em janeiro, a concessão de crédito imobiliário para PJ avançou 0,25% após alta de 0,23% em dezembro, acompanhada de uma estabilidade na taxa de inadimplência. Já o financiamento imobiliário para PF apresentou forte recuo, com concessões recuando 20% frente a dezembro, o que levou o acumulado em 12 meses a 1,1%, refletindo a queda nos juros, que alcançaram 9,3% em janeiro.

As concessões de crédito imobiliário pelo FGTS aumentaram 43,2% em 2023 comparado a 2022, acumulando aproximadamente R$21,9 bilhões no ano, enquanto o saldo do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que existe para promover o financiamento imobiliário no país, reduziu -6,5% em dezembro de 2023 comparado a dezembro de 2022, chegando ao valor de R$735 bilhões, uma queda de - 25,7% em relação ao pico da série histórica em setembro de 2020, com R$3,38 trilhões retirados em 2023. O número de unidades financiadas pelo SBPE para aquisições caiu -15,7% em janeiro e o financiamento para construção teve queda de -67,1%, frente a dezembro, mês que havia apresentado variação positiva para as duas modalidades. Em termos monetários, a variação para aquisições foi de - 9,55% no mês, enquanto para construções o financiamento passou de R$6,4 bi em dezembro para R$1,6 bi em janeiro, queda de -75,6%.

De acordo com o indicador ABRAINC-FIPE, que incorpora dados de algumas das 20 maiores construtoras e incorporadoras do país, foram 103.108 empreendimentos vendidos em 2023, o maior volume de vendas da série histórica iniciada em 2014. As vendas tiveram alta de 32,6% em relação a 2022, sendo 72% obras do Minha Casa Minha Vida (MCMV) que cresceram 42,2% em 2023 e 26,4% de obras de Médio e Alto Padrão. O valor das vendas no ano chegou a R$47,9 bilhões, aumento nominal de 34,7%.

Já os empreendimentos lançados tiveram uma queda de aproximadamente 2%, totalizando 118.062 unidades contra os 120.439 de 2022. Os lançamentos do MCVM, no entanto, apresentaram alta de 16,7%. Em termos de valores monetários essa queda de lançamentos não foi sentida, com crescimento real de 10,15% chegando a R$38 bilhões, o que infere que os empresários estão apostando em imóveis de preços mais altos.

A oferta permaneceu inalterada no ano, com o crescimento do MCVM (+15,4%) compensando a queda ofertada dos empreendimentos de Médio e Alto Padrão (-14,4%). Para esse setor, a queda dos lançamentos se deve ao foco de redução de estoques por parte dos empresários, que caiu de 65 mil unidades para 47 mil de 2022 para 2023, além de sofrerem com os juros elevados. Com exceção do programa Minha Casa Minha Vida que foi impulsionado no ano passado, a queda dos lançamentos está em linha com o cenário econômico atual de juros altos.

Na cidade de São Paulo, maior mercado imobiliário do país, os dados da SECOVI-SP indicaram uma queda de 3,2% nos lançamentos em 2023 e uma variação positiva de 9,8% nas vendas, resultado em linha com os divulgados pela Abrainc. Além disso, as vendas são mais concentradas em imóveis de 2 quartos, os quais, de acordo com o índice FipeZap, têm o menor preço médio de venda no Brasil.

A perspectiva para o mercado imobiliário esse ano é positiva, com o ciclo de queda de juros contribuindo para impulsionar o retorno da classe média ao mercado. Outra contribuição positiva virá com o FGTS Futuro, que facilitará a obtenção de crédito imobiliário ao público do MCVM.

Uma preocupação das incorporadoras, no entanto, tem sido o financiamento por parte do FGTS para financiar o programa MCMV, que pode estourar a meta caso siga o ritmo de crescimento dos últimos meses. O setor da construção civil também está alertando sobre a utilização dos recursos do FGTS para o financiamento de imóveis usados, que está funcionando como uma espécie de subsídio, o que de acordo com executivos do setor afetam o critério “retroalimentação” em que os empregos gerados na construção civil deveriam gerar retornos de contribuições ao fundo, com aumento de empregabilidade e, assim, de contribuintes.

Em fevereiro, as construções de casas novas tiveram um crescimento de 10,7% em relação a janeiro, mês no qual houve uma redução de 12,3%, chegando a 1,5 milhão de unidades em construção, sendo 1,1 milhão do segmento de unidade unifamiliar.

As vendas de casas novas atingiram um patamar de 8 milhões de unidades no ano de 2023, predominantemente de casas unifamiliares, um crescimento de 4,95% em relação a 2022. Já em valores monetários, o preço médio das vendas caiu 10,9% em relação ao ano anterior, com declínio iniciado no primeiro trimestre de 2023 chegando ao valor de US$492,3 mil no último trimestre do ano. Entre as vendas realizadas no ano passado, 42,6% foram de casas em construção e 41,6% de casas finalizadas, enquanto as não iniciadas representaram 15,4% das vendas.

Os empreendimentos do segmento multifamiliar, que são destinados à locação com vantagens sobre remuneração, andaram mais de lado no último ano com o início do ciclo de queda das taxas de hipoteca gerando incentivos para o financiamento de novas casas.

As vendas de casas usadas tiveram um aumento de 9,5% em fevereiro chegando a 4,38 milhões de unidades, bem acima das expectativas de 3,95 milhões, com aumento de 10,3% no segmento de casas unifamiliares representado por 3,97 milhões de vendas. Na comparação anual, no entanto, houve redução de 3,31% nas vendas no total e 2,7% das vendas de casas unifamiliares.

Os building permits (novos alvarás) haviam entrado em uma tendência de queda no início de 2022 e agora estão se recuperando desde o início de 2023, principalmente para o segmento unifamiliar. Em fevereiro, houve variação positiva de 1,95%.

As unidades de casas à venda permaneceram estáveis em dezembro comparado ao ano anterior, com 453 mil unidades disponíveis. Na comparação anual houve aumento de 23,3% das casas à venda não-iniciadas e 19,4% das casas finalizadas, com queda de 5,6% das em construção, o que reflete o peso maior desse tipo de empreendimento ofertados no mercado. Em janeiro foram 270 mil unidades de casas à venda em construção, 106 mil não iniciadas e 80 mil finalizadas. 

De acordo com a razão entre novas casas à venda e novas casas vendidas, o estoque de casas em janeiro seria suficiente para durar aproximadamente 8,3 meses, se mantendo estável em relação ao mês anterior e com aumento de 0,2 meses em relação a janeiro de 2022. Em relação às casas existentes, os dados de fevereiro mostraram um estoque disponível de 2,9 meses, 0,1 mês inferior ao estoque de janeiro e 0,3 meses superior ao estoque de fevereiro de 2023.