• Preços de aluguéis e vendas residenciais seguem em alta no Brasil. A contínua aceleração dos preços reflete um descompasso entre oferta e demanda no setor imobiliário, com a demanda líquida maior no segmento de alto e médio padrão, enquanto a oferta se concentra no programa Minha Casa Minha Vida.

• Os custos com a mão de obra estão aumentando o que leva construtoras e empreiteiras a investir em equipamentos modernos e mais eficientes para controlar aumento de custos e manter a produtividade nas obras.

• Nos EUA as vendas de casas estão em queda e os preços estão nas máximas. A piora na demanda acaba por dar poder de barganha aos compradores e a porcentagem de casas com preços descontados está crescendo. A queda das taxas hipotecárias condicionada à continuidade dos dados benéficos de inflação para o início do afrouxamento da política monetária deve reduzir os preços e aliviar a vida financeira da população, que sofre com parcelas elevadas de hipoteca e altos custos com aluguel.

O índice FipeZap segue acelerando para os preços de venda residencial, com variação de 0,74% em maio, enquanto o IGMI-R mostra leve desaceleração e cresce 0,78%. Nos últimos 12 meses ambos os índices mostram tendência de crescimento acima da inflação, com alta de 6% para o FipeZap e 11% para o IGMI-R, enquanto o INCC-M variou 3,7% no mesmo período. O preço do metro quadrado dos imóveis residenciais teve aumento real de 2,14% nos últimos 12 meses e está em R$ 8,9 mil, enquanto os imóveis comerciais apresentam estabilidade, com preço médio de R$ 8,4 mil.

Em relação ao aluguel de imóveis residenciais, o índice FipeZap variou 1,25% e o IVAR 0,21% em maio, ambos desacelerando no mês e mantendo crescimento estável nos últimos 12 meses (14,8% e 9,4%, respectivamente). A rentabilidade anual do aluguel está em 5,89% para os imóveis residenciais e 6,49% para os imóveis comerciais.

O INCC-M acelerou novamente variando 0,93% em junho. A tendência é de alta, com a variação acumulada nos últimos 12 meses em 3,77%, ligeiramente acima da registrada em maio. Ainda assim, vemos os custos em patamares historicamente baixos, estando 0,5 p.p. abaixo do observado em junho do ano passado. Nossa expectativa para o INCC de julho é uma alta de 0,43%.

Dentre os componentes do índice, a mão de obra segue em crescimento mais acentuado, passando de 1,05% para uma alta de 1,61%, refletindo a sazonalidade do período. Ainda assim, em 12 meses, a mão de obra tem variação de 6,9%, bem acima do IPC de 3,7% no mesmo período. Materiais e equipamentos tiveram avanço mais moderado de 0,27% para 0,46% e os serviços apresentaram recuo na variação de 0,50% para 0,29%.

O Sinapi, por sua vez, registrou crescimento de 0,17% em maio, desacelerando frente a alta de 0,41% em abril, e alta de 2,31% em 12 meses. Os custos com a mão de obra variaram 0,45% e os materiais de construção apresentaram estabilidade.

A alta observada com os custos da mão de obra foi novamente influenciada pelos reajustes e dissídios. A oferta de mão de obra no setor continua baixa. A melhora da qualidade de empregos no mercado de trabalho faz com que as condições do trabalho pesado no setor de construção se tornem menos atrativas. A escassez de profissionais qualificados combinado a uma demanda aquecida continua sendo a maior preocupação dos empresários e acaba gerando dificuldades com a gestão e produtividade nas obras. Indicadores da FGV mostraram queda na produtividade por hora trabalhada na construção no primeiro trimestre do ano e o índice de confiança do setor permaneceu estável em junho. A boa notícia é que as empresas estão se preparando através de investimento em capital e tecnologia, com aquisição de equipamentos modernos e mais eficientes.

Além disso, com a política monetária se mantendo mais contracionista do que o previsto no início do ano, há possibilidade de alguma retração da demanda, mas que não deve gerar grandes impactos. O principal motivo do otimismo com o setor vem do Minha Casa Minha Vida, que tem uma demanda mais inelástica em relação à Selic devido ao subsidio do programa. Já os clientes de empreendimentos de médio e alto padrão são mais suscetíveis aos riscos decorrentes da alta das taxas de juros de mercado.

O saldo de depósitos da caderneta de poupança vem mostrando sinais de estabilidade após tendência de queda dos últimos 3 anos. Em maio, houve alta real de 0,87%, resultado dos créditos de rendimentos que compensaram a captação líquida negativa. Na comparação anual vemos uma tendência de alta, com quedas cada vez menores, passando de -3,40% em abril para -1,14% em maio. Com isso, os financiamentos com recursos da poupança cresceram 21,3% em termos reais no mês de abril, terceira alta consecutiva. Nos últimos 12 meses, os recursos de financiamento pelo SBPE variaram 32,7%, representando alta de 19% em número de unidades, principalmente para o financiamento de novas aquisições.

A forte geração de empregos formais vem mantendo o crescimento do saldo do FGTS, garantindo a manutenção dos programas de apoio ao setor imobiliário. A recente decisão do STF pela correção dos depósitos do FGTS pela inflação deve ser neutra, uma vez que o fundo vem distribuindo anualmente o lucro, o que na prática vem permitindo retorno médio até acima da inflação.

O índice de fundos imobiliários apresentou bastante volatilidade em junho e tem uma perda acumulada de 2,5% no mês. O crescimento anual de 2 dígitos que vinha sendo observado recuou para 6,2%. Com a expectativa de manutenção da taxa Selic em 10,5% até o fim do ano e consequente reprecificação dos ativos, o mercado deve se estabilizar.

O índice de vendas pendentes mostrou queda de 7,7% em abril e está no menor patamar desde a pandemia, quando atingiu a mínima histórica em abril de 2020. Esse índice mede a atividade contratual no mercado imobiliário americano e é um dos principais termômetros antecedentes do setor.

As vendas de casas existentes apresentaram terceiro resultado negativo consecutivo e recuaram 0,72% em maio. O mesmo ocorreu com as licenças para construção, que caíram 2,9%. As construções de casas novas reduziram 5,6% em maio e o resultado das vendas foi ainda pior, queda de 11,3%. O tempo necessário para escoamento de oferta das casas novas no mercado passou de 8,1 meses para 9,3 meses. Para as casas existentes o fluxo de vendas é mais acelerado, mas também houve um aumento no prazo de 3,5 para 3,7 meses.

O preço médio das casas está nas máximas históricas, atingindo a mediana de US$424 mil em maio, aumento de 5,24% comparado a maio de 2023. Com os preços elevados a demanda reduziu, o que está dando poder de barganha para os que ainda permanecem no mercado. A quantidade de casas que estão tendo que reduzir os preços está na máxima histórica, acima de 20% do total de listagens ativas e a proporção das vendas realizadas acima do preço de listagem estão em queda desde junho do ano passado.

Contudo, a continuidade dos dados de inflação americana favoráveis ao início da queda de juros pode alterar esse cenário, uma vez que as taxas de hipotecas mais baixas incentivam o financiamento de novas casas, aumentando a oferta e assim contribuindo para queda de preços. Nos últimos 4 anos, o componente de aluguel no índice de inflação acumulou alta de 22,9%, enquanto os salários cresceram 16,7%, refletindo o peso que os gastos com moradia representam no total de despesas da população. Além disso, o valor gasto com a parcela mensal de hipoteca já ultrapassa US$ 2200, mais que o dobro do observado no período anterior à pandemia. Isso mostra o potencial do benefício que uma redução das taxas hipotecárias trará à população e a economia americana. A taxa de hipoteca está atualmente em 6,9%, 2.75 bps acima da média do período entre 2009 e 2019.

Outro impacto das taxas de juros está no crescimento da construção para os diferentes segmentos de casas: multifamiliar e unifamiliar. Em maio, haviam 918 mil unidades de casas multifamiliares em construção e 679 mil unidades unifamiliares, ambos os segmentos apresentando queda de 0,6% em relação a abril. O ritmo de queda da construção multifamiliar segue há 9 meses consecutivos, enquanto o segmento unifamiliar ainda não engrenou no crescimento devido à manutenção da taxa de juros restritiva que desincentivam o financiamento de novas casas.