O preço dos imóveis residenciais no Brasil apresentou nova alta em março, com o nosso indicador composto apontando alta de 0,84% no mês e 8,70% nos últimos 12 meses. Simultaneamente, aluguéis subiram 1,15% no mesmo mês e 12,91% nos últimos 12 meses, continuando o ritmo de aumentos superiores aos preços. Apesar da variação mensal dos aluguéis estar estável nos últimos meses, percebemos um despontamento no qualitativo regional que pode disseminar para os dados agregados nas próximas divulgações, mantendo o ritmo de altas acima do IPCA.

Tendo em mente a evolução dos dados do pipeline da construção, entendemos que a recente divulgação da nova faixa do MCMV –  que irá atender rendas familiares de até R$12 mil para imóveis de até R$500 mil – será bem vinda para mitigar a disfunção no lado da oferta imobiliária que tem se agravado recentemente: apesar do volume historicamente baixo de estoques de imóveis MAP, as leituras de lançamentos permanecem em patamares fracos, com pouco carrego propiciado pelo volume de entregas, também ameno, enquanto o segmento do MCMV se defronta com um volume forte de lançamentos em meio ao segundo maior estoque de imóveis desde dezembro de 2019.

O INCC apresentou alta de 0,59% em abril acumulando variação de 7,52% em 12 meses, contra os 5,48% registrados no IPCA até março e aproxima-se dos 8,70% registrados na média de preços de imóveis. A contribuição veio principalmente da mão de obra, que subiu 0,91% no mês contra 0,37% para materiais.

O qualitativo dos custos de mão de obra indica que o mercado de trabalho ainda robusto continuará a ser um fator agravante para o INCC, pressionando a capacidade das construtoras de entregar lançamentos competitivos sem que haja perda de margem.

Enquanto isso, prestamos atenção nos impactos tarifários para os construtores americanos, com o qualitativo dos custos de materiais apresentando o terceiro mês seguido de piora sustentada, e que deve apresentar agravamento nas próximas divulgações visto que os dados até aqui não incorporam as reduções bruscas de volume portuário percebidas ao longo de abril.

Em março notamos nova melhora na tendência de lançamentos imobiliários nos EUA, em conjunto com um qualitativo de contratações que indica aquecimentos regionais para o setor de construção recentemente.

Porém, a perspectiva de recuperação do ritmo visto em 2021-22 não é favorável: com uma assimetria persistente entre oferta e demanda, geradas respectivamente por um carrego significante das entregas de imóveis e por juros altos nas hipotecas, temos visto um ritmo ameno de altas nos preços, que agora atingem 2,59% em 12 meses, gerando prováveis desafios para que as construtoras consigam se desfazer do estoque de imóveis construído até agora.

É possível que o crescimento dos aluguéis, que atingiram 3,46% em 12 meses, gere pressão favorável para o reaquecimento paulatino do mercado; porém, grande parte da margem de ajuste depende das taxas hipotecárias, que não devem cair tão cedo em meio a perspectivas desfavoráveis para as taxas das Treasuries que lidam com uma aversão de investidores estrangeiros após sinais de perda de credibilidade dos ativos americanos desde fevereiro deste ano, cenário que se acentuou em abril.