Apesar do cenário externo ainda ser desafiador, com riscos de desaceleração da demanda global, o mercado interno ainda segue com prognóstico positivo. Sustentado pela melhora na atividade, sobretudo no setor de serviços, a economia brasileira deve encerrar o ano com crescimento de quase 3% e taxa de desemprego próxima de 8,5%. Enquanto isso, sinais de arrefecimento da inflação sustentam a expectativa de afrouxamento monetário, fatores que impulsionam o setor imobiliário. Passada a volatilidade eleitoral, o mercado de FIIs encerrou o mês de Outubro em estabilidade. Até o último dia do mês,, o IFIX tem variação de +0,1%, bem como com rentabilidade de 6,7% no ano e de 11,6% nos últimos 12 meses. Em consolidação ao rali dos últimos mês, os fundos de tijolo apresentam uma alta de 8,8% em 2022. Passado o impacto de curto prazo da deflação, os fundos de papel seguem com desempenho resiliente e mantêm seu papel de hedge à inflação, com rentabilidade acumulada de 4,7% no ano.

Historicamente, observamos que os FIIs acompanham o desempenho dos títulos do tesouro indexados ao IPCA (medido pelo índice IMAB), ou seja, têm uma remuneração real compatível com o prêmio de risco em relação ao título do tesouro, mais a correção pela inflação. Desde meados de 2020, no entanto, a inflação seguiu ritmo mais acelerado e se deslocou da correção das receitas dos FIIs, principalmente no caso dos fundos de tijolo, que ainda têm alugueis defasados devido à vacância ainda elevada e recuperação ainda em curso dos setores de serviço e varejo.

Apesar da desaceleração no último mês, o segmento de tijolo tem registrado uma robusta recuperação nos último trimestre, fazendo com que sua defasagem em relação ao IMA-B e , fundos de papel tenha diminuído. No longo prazo, esperamos que os FIIs de tijolo também desempenhem papel de proteção contra a inflação, remunerando o investidor com prêmio médio entre 2% e 3% acima da NTN-B e, ainda, com a isenção de IR.

Para o mês de Novembro, optamos pela continuidade da composição de nossa carteira recomendada, partindo do critério de que nossa tese permanece inalterada. Apesar da deflação do IPCA projetada no curto prazo, os fundos de papel selecionados seguem como importante instrumento de hedge à inflação, desfrutam de um carrego favorável no longo prazo e estão bem posicionados com uma carteira de baixo risco. Ainda que não apresentem potencial upside, os ativos do segmento seguem estrategicamente importantes em termos de resiliência e equilíbrio para o portfólio. Diante do momento de desaceleração global e eventuais riscos de calda, reforçamos nossa exposição no perfil de crédito high grade, majoritariamente indexado ao IPCA. Apesar da recuperação no último mês, o desconto existente nos fundos de tijolo ainda traz oportunidades de ganhos de capital. Tendo como critério a melhora do cenário top-down, qualidade do portfólio e capacidade de geração de caixa, bem os robustos dados operacionais demonstrados nos últimos meses, reiteramos nossa exposição maior ao segmento de shoppings, porém com visão também positiva nos segmentos de galpão logístico e lajes corporativa. Mesmo com o menor desconto do preço de tela frente ao valor patrimonial, entendemos que a valorização da cota também se dará por meio do reajuste ascendente do segundo à medida que a melhora da conjuntura macroeconômica propicie um melhor valuation ao setor imobiliário. Mantemos igualmente nossa exposição em FoFs tendo como premissa seu atual posicionamento no segmento de tijolo e duplo desconto devido à marcação a mercado do patrimônio líquido.