Não imune ao Sell in May

Em virtude do comportamento global de aversão ao risco e reprecificação dos mercados, decorrentes da mudança de discurso do Fed quanto à escalada dos juros, a indústria de fundos imobiliários passou por um movimento de correção durante o mês de maio. Até o dia 24 de maio, o IFIX teve a variação de -0,25%, acumulando uma rentabilidade de 0,07% no ano e -0,2% nos últimos 12 meses. O desempenho do IFIX ainda se mantém abaixo do histórico em virtude do cenário ainda desafiador para os fundos de tijolo que, durante um período de maior cautela, registrou novamente maior nível de volatilidade que os fundos de recebíveis. Ao longo do mês de maio, os fundos de tijolo apresentam queda de 1,7%, enquanto os fundos de papel oscilaram 0,5% durante o mesmo período.

Apesar da primeira queda de vacância registrada nos escritórios desde o início da pandemia, a taxa de juros em dois dígitos e persistência inflacionária ditam os desafios para o setor no decorrer do ano. Por outro lado, dados animadores de atividades sustentam a perspectiva maior demanda por ABL e melhora no preço médio/m2 das locações até o fim do ano e, consequentemente, melhor precificação dos ativos imobiliários e diminuição de seu atual desconto frente ao valor patrimonial.

Com isso, reiteramos que a recuperação esperada no setor de serviços e retorno da mobilidade deverão contribuir para maior rentabilidade dos alugueis nos fundos de tijolo. Este movimento, aliado a discussões sobre o fim do ciclo de aperto monetário , devem contribuir para o retorno dos proventos a patamares competitivos para o mercado. Apesar do baixo potencial de valorização esperado para os fundos de papel, uma vez que já negociam próximo ou até acima do seu valor patrimonial, a remuneração da carteira indexada à inflação devem manter a solidez do segmento em termos de yield.

Fundos de papel com carteira de alta qualidade foram o diferencial no último mês. Defasagem frente à inflação persiste nos fundos de tijolo

 Historicamente, observamos que os FIIs acompanham o desempenho dos títulos do tesouro indexados ao IPCA (medido pelo índice IMAB), ou seja, tem uma remuneração real compatível com o prêmio de risco em relação ao título do tesouro, mais a correção pela inflação. Desde meados de 2020, no entanto, a inflação seguiu ritmo mais mais acelerado e se deslocou da correção das receitas dos FIIs, principalmente no caso dos fundos de tijolo, que ainda têm alugueis defasados devido à alta observada na vacância e baixo poder de barganha junto aos locatários.

No longo prazo, esperamos que os FIIs continuem recuperando essa defasagem e voltem a atuar como instrumento de proteção contra a inflação, remunerando o investidor com prêmio médio entre 2% e 3% acima da NTN-B e ainda contando com a isenção de IR.

Para o mês de junho, mantemos inalterada nossa carteira recomendada. Mesmo com a queda observada nos fundo de papel, os ativos do segmento selecionados mantiveram desempenho sólido e sustentaram a carteira ao longo do último mês. Apesar do baixo potencial de upside, estes seguem estrategicamente importantes em virtude da sua indexação à inflação e carteira de crédito qualificada. Aprofundado ao longo do último mês, o desconto observado nos fundos de tijolo – que englobam as lajes corporativas, galpões logísticos e shoppings – continua acentuado, mesmo com a melhora operacional observada no segmento de properties e dados positivos de atividade divulgados no mês, bem como o retorno da mobilidade para os níveis pré-pandemia. Todas essas variáveis continuam sendo ponderadas pelo cenário macroeconômico desafiador, que atualmente contempla uma conjuntura monetária contracionista para combate da inflação que, por ora, não dá sinais de arrefecimento. Dito isso, esperamos que o atual desconto no preço de tela dos fundos seja atenuado com o início das discussões sobre o fim do atual ciclo de juros. Em meio à volatilidade acentuada observada em meio a atual conjuntura, os FoFs seguem como oportunidade de upside em virtude do seu posicionamento nos fundo de tijolo e desconto acentuado, porém com nível de exposição sob monitoramento.