Apesar da trégua no risco de recessão observada na última semana, o mercado seguiu em julho em modo “bear market”, ainda em reflexo ao cenário de juros elevados e dados da economia americana que, na última coleta, atingiu uma inflação acumulada de 9,1% nos últimos 12 meses. No entanto, o mercado de FIIs se manteve relativamente descolado deste cenário, mantendo certa estabilidade em relação ao mês anterior. Até a terceira semana semana do mês de Julho, o IFIX variou -0,1%, acumulando uma rentabilidade negativa de 0,04% no ano e -1,1% nos últimos 12 meses. O fraco desempenho do IFIX ainda se deve à volatilidade observada nos fundos de tijolo que, nos últimos 12 meses, tem queda acumulada de -5,65%. Enquanto isso, os fundos de papel seguem como importante instrumento de hedge ao cenário de inflação elevada, com rentabilidade acumulada de 7,78% para o mesmo período.

Mesmo com melhora observada nos dados operacionais nos diferentes segmentos que compõem os fundos de tijolo, como escritórios, galpões logísticos e shoppings, a taxa de juros em campo contracionista e alta inflacionária ainda prejudicam a precificação dos ativos dentro do segmento.

Com isso, ainda que seja observada a recuperação de serviços, sólido retorno da mobilidade e melhora nas expectativas de crescimento do PIB, mantemos nossa tese de que a recuperação dos fundos de tijolo está condicionada à melhora macroeconômica, que deverá surtir efeito com o controle da inflação e início das discussões sobre o fim do ciclo de aperto monetário. Apesar do baixo potencial de valorização esperado para os fundos de papel, uma vez que se encontram plenamente precificados, a remuneração da carteira indexada à inflação mantém a solidez do segmento na distribuição de proventos

Historicamente, observamos que os FIIs acompanham o desempenho dos títulos do tesouro indexados ao IPCA (medido pelo índice IMAB), ou seja, têm uma remuneração real compatível com o prêmio de risco em relação ao título do tesouro, mais a correção pela inflação. Desde meados de 2020, no entanto, a inflação seguiu ritmo mais acelerado e se deslocou da correção das receitas dos FIIs, principalmente no caso dos fundos de tijolo, que ainda têm alugueis defasados devido à vacância ainda elevada e recuperação ainda em curso dos setores de serviço e varejo.

No longo prazo, esperamos que os FIIs continuem recuperando essa defasagem e voltem a atuar como instrumento de proteção contra a inflação, remunerando o investidor com prêmio médio entre 2% e 3% acima da NTN-B e ainda contando com a isenção de IR.

Para o mês de agosto, mantemos nossa carteira recomendada inalterada. Apesar da maior volatilidade observada, os fundos de papel selecionados seguem com sua função de trazer maior resiliência à carteira em termos de yield. Ainda que estejam com baixo potencial de upside, os ativos do segmento seguem estrategicamente importantes no cenário de inflação e juros elevados. 

Com isso, mantemos nossa exposição no segmento com a manutenção dos ativos de carteira high grade, o que julgamos adequado no atual cenário. Estável ao longo do último mês, o desconto observado nos fundos de tijolo continua acentuado, mesmo com a melhora operacional observada e dados positivos de atividade. Todas essas variáveis continuam sendo ponderadas pelo cenário macroeconômico desafiador. 

Tendo como critério a qualidade do portfólio e capacidade de geração de caixa, reiteramos nossa exposição no segmento de galpões logísticos, lajes corporativas e shoppings, com maior peso no último devido à recuperação mais sólida observada no setor. Dito isso, esperamos que a atual assimetria seja atenuada com o início das discussões sobre o fim do atual ciclo contracionista de juros. 

Na atual conjuntura, os FoFs seguem com alta volatilidade apesar do potencial upside existentes no segmento. Com isso, mantemos nossa atual exposição no segmento, vislumbrando seu posicionamento nos fundo de tijolo e desconto acentuado, porém ponderado pelo cenário desafiador que pesa o segmento de FoFs.