Cenário Econômico
Queda de vacância nos escritórios dão ânimo ao mercado
Até o dia 20 do mês de abril, o IFIX tem variação 1,0%, acumulando uma rentabilidade estável de 0,1% no ano e -1,15% nos últimos 12 meses. O desempenho do IFIX ainda se mantém abaixo do histórico em virtude do cenário ainda desafiador para os fundos de tijolo que, apesar da recuperação observada no último mês, se mantêm descontados em virtude da persistência inflacionária e alta do juros. Ao longo do mês de abril, os fundos de tijolo apresentam alta cumulada de 1,6%, enquanto os fundos de papel têm variação estável dentro do mesmo mês.
No primeiro trimestre de 2022, foi observada a primeira queda de vacância no segmento de escritórios desde o início da pandemia, indicando um ganho de tração na recuperação do setor. Com a queda do indicador esperada para o ano, projetamos uma inflexão no preço médio pedido e, consequentemente, queda na defasagem observada entre os aluguéis e inflação. Diante disso, o atual desconto de tela observado nos fundos de escritório frente ao valor patrimonial tendem a diminuir nos próximos meses.
Dito isso, reiteramos que a recuperação esperada no setor de serviços e retorno da mobilidade também deverão contribuir para maior rentabilidade dos alugueis nos fundos de tijolo. Este movimento, aliado ao fim do ciclo de aperto monetário, deve fazer com que os proventos do setor retomem patamares competitivos para o mercado. Apesar do baixo potencial de valorização esperado para os fundos de papel, uma vez que já negociam próximo ou até acima do seu valor patrimonial, a remuneração da carteira indexada à inflação devem manter a solidez do segmento em termos de yield.
FIIs e Inflação
Rentabilidade dos fundos de papel segue forte, embora a defasagem frente a inflação persista nos fundos de tijolo
Historicamente, observamos que os FIIs acompanham o desempenho dos títulos do tesouro indexados ao IPCA (medido pelo índice IMAB), ou seja, tem uma remuneração real compatível com o prêmio de risco em relação ao título do tesouro, mais a correção pela inflação. Desde meados de 2020, no entanto, a inflação seguiu ritmo mais mais acelerado e se deslocou da correção das receitas dos FIIs, principalmente no caso dos fundos de tijolo, que ainda têm alugueis defasados devido à alta observada na vacância e baixo poder de barganha junto aos locatários.
No longo prazo, esperamos que os FIIs continuem recuperando essa defasagem e voltem a atuar como instrumento de proteção contra a inflação, remunerando o investidor com prêmio médio entre 2% e 3% acima da NTN-B e ainda contando com a isenção de IR.
Mercado de FIIs: Mercado primário ainda fraco, apesar do maior volume no secundário
A B3 registrou até mar/22 um total de 411 fundos listados, superando pela primeira vez os números de 2021. Na CVM, foram contabilizados 702 FIIs registrados, avanço de 0,71% em relação a 2021.
Diante da volatilidade ainda observada no mercado de FIIs, sobretudo o voltado para o segmento de tijolo, o volume de ofertas em mar/22 no segmento permaneceu abaixo da sua média histórica, apesar da alta marginal observada, com R$ 1,9 bi levantados em oferta primária.
Após a desaceleração de crescimento observada nos meses anteriores, o número de investidores voltou a ganhar tração e alcançou em mar/22 o número de 1 milhão e 625 mil pessoas.
No mercado secundário, as negociações mensais voltaram à sua média de liquidez, com R$ 5,4 bi em volume, indicando um retorno de maior atratividade dos ativos negociados em Bolsa
Carteira Recomendada - Mai/22
Para o mês de maio, deixamos nossa carteira recomendada inalterada. Apesar da estabilidade observada no último mês e baixo upside, os fundos de papel seguem estrategicamente relevante sem virtude da sua indexação à inflação. Mesmo com a recuperação observada no último mês, o fundos de tijolo – que englobam as lajes corporativas, galpões logísticos e shoppings – continuam descontados frente ao seu valor patrimonial, mesmo com os melhores resultados operacionais observado, como o retorno da mobilidade, demanda aquecida por galpões, crescimento das vendas em shoppings e queda de vacância nas lajes corporativas. Com o atual ciclo monetário perto do fim e recuperação dos segmentos de varejo e serviços, esperamos que o atual desconto no preço de tela dos fundos seja atenuado. Nesse sentido, reiteramos que uma reação mais forte no segmento deva ocorrer à medida que a defasagem inflacionária nas locações seja preenchida. Posicionadas para se beneficiarem deste mesmo movimento, os FoFs também seguem negociados a múltiplos atrativos, fazendo com que sua atual exposição na carteira seja justificada.
